Договор служебного найма жилого помещения – образец. Типовой договор найма служебного жилого помещения, относящегося к специализированному жилищному фонду
Бывает так, что человек устраивается на работу и в связи с этим возникает необходимость переехать в другой город, область и так далее.
На новом месте у человека, разумеется, нет жилья, поэтому, как правило, работодатель предоставляет ему служебное жилье, в связи, с чем заключается договор служебного найма жилого помещения.
Жилье по данному договору предоставляется не навсегда, а только на то время, пока человек работает в данной организации.
Особенности такого договора
Первая особенность заключается в том, что жилье, которое дается по такому договору принадлежит не человеку, а органу. А если выразиться точнее: государственному или муниципальному органу. В связи с этим, чтобы вообще обеспечить возможность заключения такого соглашения, этот орган должен выразить свое письменное согласие, которое должно быть правильно оформлено в специальный документ. В противном случае, договор заключить будет нельзя.
В договоре обязательно надо описать квартиру, которая дается внаем. Именно квартиру, а не комнату. Ее площадь и условия для проживания должны соответствовать всем необходимым нормам. Также в договоре прописывается причина, по которой жилье выделяется и кому можно будет в этой квартире проживать.
Что должны делать стороны такого договора
Владелец жилья должен следить за предоставляемым жильем, вовремя его ремонтировать, а также облагораживать придворовую территорию. Также на его ответственности лежат и полноценная подача коммунальных услуг в сдаваемую квартиру. Если трудовой договор окончен, а для продолжения проживание съемщика нет законных препятствий, владелец и дальше должен предоставлять это жилье человеку в найм. Если же проживающий наоборот, хочет разорвать соглашение раньше, владелец не должен этому препятствовать.
Тот человек, которому квартира сдается, должен, прежде всего, вовремя ее оплачивать. А также при проживании в ней не нарушать общественный порядок и придерживаться определенных правил. Иначе его могут выселить из этой квартиры. Нельзя также портить те вещи, которые находятся в квартире, ко всему имуществу нужно относиться бережно и внимательно.
Если по его вине возникла необходимость в ремонте, то он должен проводить его сам, за свой счет. Кстати, есть один приятный нюанс. Если квартира, которую снимает человек, перестанет быть служебным жильем, то он имеет право поднять вопрос о том, чтобы приватизировать ее и стать ее собственником. Особенно, если этот человек признан малоимущем или стоит на очереди для получения жилья, то есть своего жилья у нет, не только в этом населенном пункте, но и нет вообще!
Ниже расположен типовой бланк и образец договора служебного найма жилого помещения вариант которого можно скачать бесплатно.
Такой документ, как договор служебного найма является особым видом соглашения, при котором жилая недвижимость выделяется из фонда спецназначения. Какие требования необходимо соблюдать для его составления, какие нюансы учитывать и как осуществить расторжение договора найма жилого помещения , можно узнать и самостоятельно, досконально изучив представленный вопрос.
Служебный наём: что это такое
Особая категория недвижимости - специализированное жилье: объекты социального предназначения, помещения из маневренного фонда, служебное недвижимое имущество. Служебное жилье выделяется военнослужащим и их родственникам на время, когда они выполняют обозначенную трудовую деятельность. На представленный период заключается договор.
Служебные помещения выделяются арендаторам согласно правительственному Постановлению №42 от 26.01.2006г. В акте представлен образец договора найма служебной квартиры, который носит сугубо рекомендательный характер: по желанию, в него можно внести дополнительные условия, которые не противоречат настоящему законодательству.
Какие особенности учитываются
При оформлении служебного жилья, арендодателем выступает государственный орган, арендатором - служащий. Перед тем, как заключить договор, служащий должен получить специализированное решение от официального государственного органа власти на выделение квартиры из резервного фонда. Так, если военнослужащий нуждается в предоставлении жилья, решение для него будет вынесено Министерством обороны.
Оформляя договор найма служебного жилья, особое внимание стоит уделить предмету сделки.
- Объект недвижимости точно описывается в документе: адрес, площадь, количество комнат и прочая информация.
- Согласно ст. 104 ЖК РФ в качестве служебного жилья не может выступать комната или часть квартиры, только квартира целиком.
- Жилье должно отвечать нормам, указанным в ст. 15 ЖК РФ . Квартира должна быть благоустроенной, но при этом учитываются особенности региона.
- Договор найма служебного жилого помещения в обязательном порядке содержит информацию о причинах предоставления жилья арендатору.
- Указывается информация о всех жильцах, которые будут проживать в квартире.
- Оговариваются сроки действия соглашения.
- Оговариваются и оформляются в письменной форме права и обязанности сторон, подробную информацию о которых можно взять из Жилищного Кодекса РФ.
Скачать и ознакомиться с тем, что представляет из себя типовой договор, можно на нашем сайте.
Может ли быть договор прекращен досрочно
Согласно ст. 83 ЖК РФ и ст. 101 ЖК РФ существуют случаи, при которых реализуется возможность досрочного прекращения соглашения служебного найма. В большинстве случаев, это происходит согласно пожеланию одной из сторон.
- если сделка прекращается по желанию арендатора, досрочное прекращение может быть произведено в виду причин, связанных с переездом;
- если инициатива идет от арендодателя, требуется дополнительное решение, принятое в судебном порядке. Основными причинами для этого служат: отказ от выплат арендной платы или коммунальных платежей на протяжении шести месяцев, нанесение ущерба имуществу, незаконное использование недвижимости, нарушение интересов соседей;
- при обоюдном согласии прекращается сотрудничество в случае, если квартира была разрушена и далее она непригодна для жизни.
Если договор был прекращен досрочно, арендатор должен покинуть квартиру в течение трех дней. За это время он также должен оформить все необходимые документы. При нанесении ущерба и необходимости ремонтных работ, арендатор должен будет возместить их стоимость. В случае, если арендатор отказывается освободить квартиру добровольно, к нему могут быть применены насильственные санкции для выселения. Другое жилье в таких случаях не предоставляется.
Заключительные пункты соглашения содержат также порядок разрешения споров, в случае их возникновения. В большинстве случаев, используют краткую информацию о разрешении конфликтных ситуаций согласно настоящему законодательству.
Что следует помнить при составлении договора
Недвижимость специализированного назначения рано или поздно может утратить статус служебного жилья, после чего станет возможным снимать его при условиях социального найма. Это предполагает большие возможности для арендатора, в том числе и в плане приватизации квадратных метров. Увеличиваются также сроки действия будущего договора.
Особое внимание при составлении договора найма служебного помещения стоит уделить военным. При прибытии в новый населенный пункт, семье военнослужащего предоставляется недвижимость, пригодная для проживания. В этом случае оформляется жилищный договор, который заключается напрямую с гражданином, проходящем военную службу. Этот договор является видоизмененным соглашением о служебном найме. Он содержит четко прописанные требования к жилищу, а также информацию о категориях граждан, имеющих право на квадратные метры.
Скачать образец договора найма служебной квартиры можно на нашем сайте.
Как правильно заключить договор дарения доли земельного участка
Приватизация земельных участков - процедура, позволяющая получить в распоряжение земельный надел любой площади. Полученную землю можно использовать для решения сельскохозяйственных задач или для размещения частного дома. ...Законодательством нашей страны предусмотрено, что все малоимущие граждане могут встать на очередь на квартиру, то есть имеют право на получение от государства жилья безвозмездно. Это право гарантируется ст. 49 ЖК РФ, в с...
Как прописаться на даче
Уже достаточно давно институт прописки был признан неконституционным. Но вместо него теперь продолжают требовать регистрацию по месту жительства. Без нее бывает сложно взаимодействовать с госорганами. В законодательстве...Соглашение о разделе земельного участка
В действующем Законодательстве четко регламентируются положения, касающиеся разделения земельных участков. Однако в Земельном Кодексе, к сожалению, изложены только общие понятия и определения, основные подробности по так...Как получить участок земли бесплатно
Вопрос о том, как получить участок земли бесплатно, является актуальным для большого числа российских граждан. Кому предоставляется право на получение участка и как это осуществляется, будет рассмотрено в настоящей стать...27.06.2016 - Оксана Веселова
Здравствуйте! Я молодой специалист (педагог) Архангельская область. Недавно мне выделили служебное жильё...деревянный дом(хотя сразу устно предупредили что жить в нём не возможно....даже нет коммуникаций! всё прогнило. Мы с мужем всё отремонтировали провели газ и воду) и теперь меня волнует вопрос...
24.12.2015 - Раиса Семенова
Могу получить 2-х комн.квартиру Я в разводе,проживаю с сыном.Жилье должны предоставить служебное.
В служебных жилых помещениях нуждаются лица, которые обязаны проживать вблизи от места службы или работы. Служебное жильё чаще представляет собой отдельную квартиру, реже комнату в общежитии.
Квартира предоставляется работникам (сотрудникам) и их семьям по решению администрации предприятия или учреждения. Городской администрацией обязательно выдаётся ордер на это помещение, позволяющий пользоваться жильём в течение всего срока работы или службы. Получение ордера даёт право заключить с предприятием или учреждением договор о служебном найме.
Пользоваться служебным жильём могут лица, находящиеся на военной или государственной службе (сюда относятся все выборные должности и назначение на государственный пост), а также некоторые категории работников предприятий, учреждений, организаций – перечень лиц утверждён правительством РФ.
Основное условие отнесения к этой категории – необходимость круглосуточного присутствия сотрудника или служащего вблизи места работы (велика вероятность вызова в любое время суток). В основном жильё предоставляется гражданам, не имеющим собственной квартиры.Где может быть выдана служебная квартира
В список служебных квартир помещение включается решением городской или районной администрации. Преимущественно все помещения такого типа относятся к .
К основным признакам жилья служебного типа относится:
- работа или служба, дающая право гражданам на пользование помещением;
- вхождение жилья в список служебных помещений (составляется городской администраций);
- специфический режим для заселения и выселения, применяемый к нанимателю и его семье.
Пользование помещением имеет некоторые специфические особенности. Квартиру нельзя обменивать, сдавать в поднаём, разделять или менять договор о найме.
Переход права собственности
Передача жилья в хозяйственное ведение другому наймодателю (предприятию, организации) влечёт за собой выселение всех жильцов.
По закону проживание людей, не связанных трудовыми отношениями с наймодателем, на служебных жилых площадях недопустимо. В этой особенности и заключается основное отличие служебного найма жилья от социального.Исключение из общего для всех правила может быть только в случае подписания договора между нанимателем и новым владельцем (наймодателем).
Социальный найм и служебное жильё
После прекращения работы на предприятии или окончания службы договор по найму расторгается. Одной из возможностей оставить за собой право на пользование квартирой является обращение к администрации предприятия или организации с просьбой разрешить . Как правило, просьбы такого рода удовлетворяются крайне редко. При положительном решении квартира переходит в категорию муниципального жилья и у наёмщика появляется возможность заключить договор о социальном найме с городской администрацией.
Признание семьи относящейся к категории малоимущих и постановка на учёт в Управлении социальной защиты также даёт право на получение муниципального жилья. В некоторых случаях выселение из служебной квартиры производится только с предоставлением другого жилья.
Выселение без согласия наёмщика невозможно, если:
- Военнослужащий уволился по состоянию здоровья (срок службы должен быть больше 10 лет) или достижению предельного возраста, допустимого для нахождения на службе.
- Стаж работы на предприятии составляет 10 лет.
- Наёмщик вышел на пенсию и перешёл в категорию малоимущих граждан.
- Наёмщик умер. В этом случае нельзя выселять его семью. Договор заключается с совершеннолетним членом семьи сроком минимум на три года.
- Работником получена инвалидность в связи с его трудовой деятельностью (учитывается инвалидность первой или второй группы).
- В квартире проживает одинокий человек с несовершеннолетними детьми.
Не могут быть выселены семьи сотрудников ФСБ, ОВД, таможни, службы наркоконтроля, уголовно-исполнительной системы. Всем упомянутым категориям обязательно предоставляется другое жильё (ст. 103 ЖК РФ).
Порядок предоставления в найм
Для получения ордера на жильё, необходимо подать следующие документы в городскую либо районную администрацию (список необходимо уточнить в конкретной администрации):
- документы, удостоверяющие личность (на каждого из членов семьи);
- заявление, подписанное всеми членами семьи, достигшими совершеннолетия;
- трудовая книга;
- трудовой договор, заверенный организацией или предприятием;
- документы, подтверждающие состав семьи: свидетельства о рождении, заключении брака, усыновлении;
- справка об отсутствии собственности (выдаётся учреждением юстиции по государственной регистрации);
- ходатайство от имени администрации предприятия, с которой заключён договор, о предоставлении жилья.
Ходатайство рассматривается комиссией по жилищным вопросам. На основании решения выдаётся ордер. Как правило, он действителен в течение месяца.
Полученный ордер даёт право на подписание договора о найме служебного помещения с администрацией предприятия (наймодателем).
Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, вы узнаете из статьи по ссылке.
Порядок приватизации
Получить служебное жильё в собственность, то есть, его в России практически невозможно – об этом чётко указано в четвёртой статье ЖК «О приватизации жилищного фонда» (часть первая). Но этой же статьёй во второй её части наймодателю разрешается передавать право собственности по своему усмотрению.
Положительное решение владельца жилья – едва ли не единственная возможность для работника 
приватизировать жилое помещение.
Сотрудник подаёт соответствующую просьбу, оформленную в письменном виде, администрации предприятия. На рассмотрение просьбы по закону даётся не более двух месяцев. Обязательное условие – наличие десятилетнего стажа работы на этом предприятии или в учреждении. В случае положительного решения заключается договор о передаче в собственность.
Самый простой способ – придание жилью статуса муниципального (осуществляется по просьбе руководства предприятия). После этого можно произвести социальный найм, а затем и приватизацию. Но и в этом случае сотрудник будет целиком зависеть от доброй воли работодателя, который вовсе не обязан изменять статус жилья.
Специалисты рекомендуют периодически отслеживать статус квартиры и не слишком торопиться с её приватизацией. Иногда жильё переходит в муниципальный фонд по не зависящим от сотрудников обстоятельствам, что позволяет произвести приватизацию без хлопот и лишних переживаний.
Согласно ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).
Однако договорное оформление отношений по найму служебного жилого помещения осуществлялось не всегда. Так, во время действия ЖК РСФСР в г. Москве Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы служебные жилые помещения предоставлялись гражданам по служебному ордеру без заключения договора найма, а в некоторых случаях - и без оформления ордера, но на основании решения администрации города и общественной комиссии по жилищным вопросам или решения правления.
В г. Москве в период с 31 июля 2003 г. (от даты принятия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 31 июля 2003 г. N 219 "О порядке работы по предоставлению жилой площади в аренду и заключению договоров аренды (субаренды)" до 1 августа 2006 г. служебные жилые помещения предоставлялись в соответствии с распоряжениями префектов г. Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы работодателям по договору аренды на 5-летний срок. При этом арендодателем выступал, как правило, ДЕЗ района.
В свою очередь арендодатели предоставляли данные помещения в субаренду также на 5-летний срок своим работникам с возможностью перезаключения. Такая возможность закреплена, например, в распоряжении Управления в Юго-западном административном округе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 25 июля 2005 г. N 05.56.00156.
Фактически служебные жилые помещения предоставлялись по договору субаренды даже во время действия ЖК РФ, для того чтобы в случае отпадения оснований предоставления жилых помещений нанимателей можно было в кратчайшие сроки выселить из данных жилых помещений и не применять в судебном порядке ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, устанавливающую категории нанимателей, которых нельзя выселить без предоставления других жилых помещений, т.е. выселить без предоставления другого жилого помещения.
С 1 августа 2006 г. согласно распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 7 июля 2006 г. N 669 "О мерах по выполнению Постановления Правительства Москвы от 2 мая 2006 года N 306-ПП "Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2005 году и о городских жилищных программах на 2006 год" в г. Москве жилые помещения должны предоставляться сотрудникам предприятий (организаций) только по договорам найма служебных жилых помещений.
По договору найма служебного жилого помещения одна сторона - наймодатель обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину в связи с характером его трудовых отношений с наймодателем, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
По общему правилу договор является срочным. Однако законодатель в ч. 3 ст. 104 ЖК РФ весьма специфично определяет срок данного договора: договор заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.
Срок имеет в договоре весьма важное значение еще и потому, что в зависимости от него можно классифицировать договоры найма на договоры, заключаемые на определенный срок (например, согласно абз. 3 п. 1 ст. 15 Закона "О статусе военнослужащих" определенным категориям военнослужащих служебные жилые помещения предоставляются на первые пять лет военной службы) или срок, определенный периодом исполнения служебных обязанностей (например, почтальонам).
Для обеспечения правовой определенности в данном вопросе как для граждан-нанимателей, так и для юридических лиц, недопустимости необоснованного сужения или расширения категорий граждан, имеющих право на предоставление служебных жилых помещений, необходимо принятие нормативно-правовых актов соответственно на уровне Российской Федерации, каждого ее субъекта, муниципального образования, которые бы устанавливали исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации; исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного субъекта Российской Федерации (в г. Москве в настоящее время только разрабатывается список юридических лиц, работники которых имеют право на получение служебного жилого помещения); исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного муниципального образования. Кроме того, из-за отсутствия перечня категорий нанимателей, утвержденного правовым актом законодательного органа г. Москвы, в настоящее время предоставление служебных жилых помещений в г. Москве приостановлено.
Наймодателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть в соответствии со ст. 93 ЖК РФ собственник жилого помещения или действующие от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, в том числе в лице государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, иное уполномоченное собственником лицо.
Договор найма служебного жилого помещения между нанимателем и наймодателем заключается в определенном порядке и с соблюдением основания и условий заключения рассматриваемого договора.
Вместе с тем необходимо отметить, что порядок заключения договора не определен ни ЖК РФ, ни другими нормативными правовыми актами, не исследован он и в юридической литературе.
Исходя из норм жилищного законодательства, можно заключить, что в настоящее время устанавливаются следующие условия и основание заключение договора.
Во-первых, необходимым условием является решение об отнесении жилого помещения к служебному. Однако, как указывалось выше, в настоящее время еще не определен орган, в компетенцию которого входит принятие решения об отнесении и исключении жилого помещения, находящегося в муниципальном жилищном фонде, из числа служебных. Такая правовая неопределенность способствовала возникновению судебных споров.
Так, истица Г. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в котором просила обязать последнего исключить квартиру из числа служебных. Однако Управление Департамента по ЮЗАО начиная с 2003 г. прекратило рассматривать граждан, проживающих в квартирах, относящихся к федеральной собственности, как не входящие в его компетенцию.
Данное решение суд обоснованно признал незаконным на основе ст. 101, 105 ЖК РСФСР, устанавливающих, что отнесение жилых помещений к числу служебных, их предоставление гражданам, а также и исключение этих жилых помещений из числа служебных возлагается на местные органы власти и управления. Аналогичная норма содержится и в ч. 2 ст. 92 ЖК РФ, устанавливающей, что вышеуказанные действия осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Во-вторых, к таким условиям относятся заключение трудового договора, или поступление на службу, или назначение на государственную должность РФ или субъекта РФ, или на выборную должность (данное положение конкретизируется в п. 2 Типового договора).
Кроме того, для заключения всех видов договора найма специализированного жилого помещения, и договор найма служебного жилого помещения в данном случае также не является исключением, необходимо наличие основания для заключения, т.е. принятие решения собственником о предоставлении конкретного служебного жилого помещения.
Предмет договора найма служебного жилого помещения можно определить исходя из ч. 1 ст. 104 ЖК РФ, устанавливающей, что жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры.
Однако данные правила соблюдались не всегда. Так, ранее допускалось предоставление в качестве служебного жилого помещения комнаты в коммунальной квартире, и на практике даже существовал смешанный жилищный фонд, т.е. в квартире - одна комната являлась служебной, а другая принадлежала гражданину на праве частной собственности. В данной ситуации суд вполне обоснованно в решении признал недопустимым существование такого смешанного фонда.
Нормы ЖК РФ не конкретизируют права нанимателя служебного жилого помещения. Однако из этого с необходимостью не следует, что наниматель не обладает правами, присущими всем нанимателям по договору найма специализированного жилого помещения. Поскольку, во-первых, это прямо противоречило бы ч. 3 ст. 100 ЖК РФ, устанавливающей, что в договоре должны быть закреплены права и обязанности сторон. Во-вторых, Постановление Правительства РФ, утверждающее Типовой договор, как указал П.П. Васильев, не должно противоречить ЖК РФ. Однако положения Типового договора дополняют и конкретизируют нормы ЖК РФ. Это обусловлено прежде всего тем, что ЖК РФ представляет собой основополагающий нормативно-правовой акт, который не может, да и не должен охватывать все аспекты регулирования отношения по найму служебного жилого помещения.
Кроме того, ст. 65 ЖК РФ закрепляет обязанности наймодателя, а исходя из общих положений науки гражданского права, любым обязанностям по договору, как правило, корреспондируют соответствующие права другой стороны, в данном случае нанимателя по договору найма.
Отличительной особенностью правового статуса нанимателя по договору найма служебного жилого помещения является то, что согласно ч. 5 ст. 100, п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ он наделен такой специфической обязанностью, как информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору. Наличие данной обязанности следует признать оправданным, поскольку изменение оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору, означает изменение самого правоотношения по найму служебного жилого помещения, о чем должна быть проинформирована другая сторона, и такое изменение также должно быть оформлено соответствующим образом.
Наймодателю по договору найма служебного жилого помещения в соответствии с п. 13 Типового договора предоставлено специфическое право принятия решения о приватизации жилого помещения.
Однако согласно п. 16 Типового положения служебное жилое помещение не подлежит приватизации, т.е. налицо противоречие между нормами Типового договора и Типового положения.
Учитывая то, что Типовой договор принят во исполнение ЖК РФ значительно позднее, нежели Типовое положение, оба акта равны по юридической силе, следует руководствоваться именно положением Типового договора.
Соответственно само Типовое положение должно быть приведено в соответствие с Типовым договором путем исключения из п. 16 Типового положения нормы о запрете приватизации служебного жилого помещения.
