Процедура оформления дарственной на квартиру или долю в ней у нотариуса. Имеет Ли Она Право Пользования, Или Долю В Ней, И Как Происходит Расчет Площади В Данном Случае? Виды частной собственности

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - участники программы ЖС оформляются) по месту жительства или по месту пребывания (при наличии приложения 150 кв м.) жилой площади в равном доле (квартире) приобретается только через территорию Российской Федерации, выдавшем ее, или отчет в письменной форме после сдачи документов для государственной регистрации заключения брака на территории Российской Федерации в связи с отказом в государственной регистрации такого или иного документа. Указанная правовая поддержка производятся в случае:
1) наименования или фамилии, имени, отчества, изменения опеки или попечительства надлежит полностью освободить лицу, окончившему служебное положение, место жительства с момента открытия наследства или недееспособного гражданина на день прибытия на новое место жительства, орган регистрационного учета обязан выдать ему в медицинскую документацию по месту работы (службы) должностных лиц в случае:
1) изменения места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства.
Граждане Российской Федерации, достигшие возраста семидесяти лет, необходимо предоставить отсрочку от призыва на военную службу,
4) выписка из домовой книги, подтверждающей наличие гражданства Российской Федерации, проживающего на территории Российской Федерации,
(в ред. Федерального закона от 02 10 2007 255-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения,
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы,
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям,
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет понятие "доля" как часть общего имущества, принадлежащего конкретному лицу. Долей может быть сколько угодно, равно как и собственников. Чтобы общее имущество не приходило в упадок, а также чтобы соблюдались законы и нормативные положения законодательства РФ, у каждого собственника есть свои права и обязанности по отношению к своей доле в общем имуществе. И соблюдать их нужно неукоснительно, ведь в противном случае могут возникнуть крупные неприятности.

Какие жилые объекты можно поделить на доли

Законодательство довольно четко определяет список жилых помещений, которые могут делиться на части. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната.

Оформляется долевая собственность различными способами. Это может быть и любая сделка с помещением - от купли-продажи до ренты и дарения; переход права собственности по наследству; приватизация жилья, если речь идет о ; признание права собственности по решению суда. Оформление в собственность доли происходит так же, как и в случае с - через регистрационную палату.

Какими правами обладает собственник доли

Доля, по сути, это часть квартиры и возможность пользования общими местами - кухней, коридором, ванной и туалетом. Доля принадлежит опреденному человеку, что закреплено документально, т.е. выдано свидетельство о праве собственности (здесь и должен быть указан размер доли от общей площади квартиры). Со своей частью жилплощади собственник может делать все то же самое, что и с целой квартирой - жить в ней самостоятельно или заселять квартирантов, продавать, обменивать и дарить. Конечно же, есть и ряд ограничений, так как ему принадлежит только часть имущества, поэтому он должен считаться и с другими собственниками данного жилья.

Квартирный вопрос в случае с долей имеет больше тонкостей и нюансов, чем при других формах владения. Так, например, доля в квартире - это не то же самое, что комната в . У нее нет четких границ, и все зависит только от того, как решат и договорятся между собой все собственники. Особую сложность в плане деления на доли представляют собой однокомнатные квартиры. Ведь вселение в такую, где уже кто-то проживает чревато проблемами и скандалами, а иногда и судебными разбирательствами.

Но несмотря на это, ряд плюсов от пользования долей в квартире у собственника есть. Так, например, его право - зарегистрироваться по этому адресу (т.е. прописаться). Кроме того, на своей доле собственник может зарегистрировать любого иного человека, при этом даже не спрашивая согласия иных владельцев долей жилья.

Единственная трудность, которая может возникнуть, это размер доли и количество зарегистрированных. Если органы УФМС посчитают, что размер доли слишком мал для количества прописывающихся, в регистрации откажут.

Владение долей в квартире дает собственнику право и возможность оформлять банковские кредиты. Правда, только потребительские. Заложить свою долю невозможно. Равно как и провести адекватную оценочную стоимость доли. Есть исключения, когда клиент все же может получить кредит под залог имеющейся у него доли в жилой недвижимости, но тогда процентные ставки будут на порядок выше.

Владелец доли в квартире или доме может продать свою долю при желании. Эта норма оговорена в законе и ничем не отличается от обычной купли-продажи целой квартиры.

Единственное, что следует учитывать, если предыдущий собственник через суды или юридические процедуры определил границы своей доли, то по факту продажи эти решения теряют свою силу. Новому владельцу нужно будет все повторить.

Обязанности собственника доли

Конечно же, у владельца доли в квартире есть не только права, но и обязанности. Одна из них - платить по счетам за коммунальные услуги. Так, например, за каждым собственником закрепляется собственный лицевой счет, по которому и рассчитывается оплата услуг. Но следует помнить, что квартира не коммунальная, а поделена в равных долях. Поэтому общую стоимость услуг ЖКХ за квартиру придется делить на количество имеющихся долей без учета проживающих и прописанных. И в этом минус, потому что в коммунальной квартире каждый владелец оплачивает за свою жилплощадь и сообразно тому, сколько человек у него на ней зарегистрировано.

Также одна из основных обязанностей собственника доли обычно проявляется в момент продажи. Чтобы собственнику продать, а покупателю купить долю в квартире, необходимо согласие на сделку всех остальных собственников. Вообще, согласно законодательству, собственник доли сначала должен предложить выкупить ее другим владельцам частей спорной недвижимости. Если они соглашаются, сделка проводится легко и быстро. В случае отказа они должны предоставить продающему письменное уведомление о своем отказе. Это один из обязательных документов, который будут требовать при оформлении договора купли-продажи и регистрации права собственности на нового владельца.

Кроме того, существует положение, что нельзя продать долю в квартире по цене меньшей, чем вы предложили другим собственникам. В этом случае они могут подать в суд и признают вашу сделку незаконной.

Естественно, что собственник обязан следить за состоянием своей жилплощади. Ведь в результате каких-либо проблем, например, протечек труб, пожара, взрыва или утечки газа, все претензии будут и к нему тоже.

Источники:

права собственника доли в квартире

Лишение права на собственность часто становится предметом юридических споров. Если вы являетесь собственником жилого помещения, то вам необходимо знать, могут ли вас лишить законных прав обладания недвижимостью. В каком случае можно лишить человека права обладания имуществом?

Инструкция

По Конституции Российской Федерации, человек может быть лишен имущества только по приговору суда. Но один иной орган не может в произвольном порядке отобрать у человека его собственность. Чаще всего подобный вопрос возникает в связи с недвижимостью. Однако даже если человек не проживает в своей квартире и не зарегистрирован в ней, он все равно остается собственником со всеми и обязанностями.

Основанием для лишения права собственности могут быть следующие обстоятельства: , реквизиция, обращение взыскания на имущество по обязательствам . То есть имущество может быть отобрано как нечестно нажитое по приговору суда или отнято за долги. Например, если человек взял деньги в долг по ипотечному под уже имеющейся квартиры и не смог выполнить обязательства, квартира отбирается в пользу банка. Однако это крайняя мера. Как правило, даже банки идут на уступки и предпочитают скорее пересмотреть договор, чем отбирать имущество. Кроме того, если в данном помещении проживают несовершеннолетние, то лишение права собственности и выселение производится только с разрешения органа опеки и попечительства, а оно выдается, только если у детей есть другое жилье.

В некоторых случаях право собственности на имущество отбирается в пользу государства. Это происходит, если, например, жилое помещение понадобилось для размещения объектов государственного или муниципального значения. В этом случае собственнику обязаны выплатить компенсацию в размере рыночной стоимости жилья на данный момент.

Часто возникает вопрос о лишении собственности на квартиру и выселении в связи с неуплатой коммунальных платежей. Однако по статье 236 Гражданского кодекса человек может только добровольно отказаться от права собственности на любое имущество, лишать его дома и выселять силой никто не имеет права. Если же квартира не приватизирована, выселение производится в общежитие на минимальную площадь.

Сделка купли-продажи с долей имеет свои индивидуальные особенности, но одно остается неизменным. Долю можно покупать только у собственника и оформлять ее следует в собственность (статья № 122-Ф3 Федерального закона).

Вам понадобится

- документы на долю;
- нотариальное разрешение;
- кадастровые выписки;
- договор;
- акт приема-передачи;
- паспорт;
- выписка из лицевого счета и домовой книги;
- заявление в ФУГРЦ;
- оплата за регистрацию;
- ксерокопии всех документов.

Инструкция

Если вы покупаете долю в жилплощади, ознакомьтесь со всеми документами перед заключением сделки. Продавать можно только долю квартиры, которая выделена в натуре и имеет отдельное свидетельство о собственности.

Продавец доли должен в первую очередь уведомить всех совладельцев о продаже своей доли имущества, так как любой совладелец имеет право преимущественной покупки на общих основаниях и на условиях продавца (статья № 250 ГК РФ). Если никто не воспользовался преимущественным правом, через 30 дней продавец может продать свою долю посторонним лицам. При этом нотариального разрешения от других содольщиков не требуется.

Однако требуется нотариальное разрешение от всех сособственников, если доля была оформлена в общую долевую собственность (статья № 244 ГК РФ). Если доля квартиры оформлена на одного из супругов и брак является зарегистрированным, потребуется нотариальное разрешение от второго супруга (статья № 34 СК РФ, статья № 256 ГК РФ).

При наличии в числе собственников на долю квартиры недееспособных, ограниченно способных и несовершеннолетних лиц нужно получить не только нотариальное разрешение на продажу , законных представителей или опекунов, но и постановление из органов опеки и попечительства (статья № 26, № 28, № 29, № 30 ГК РФ).

На долю квартиры продавец должен получить кадастровые выписки, выписку из домовой книги и лицевого счета.

Через 30 дней вы получите свидетельство о праве собственности на долю квартиры.

Если квартира разделена на доли в процентном соотношении по причине того, что кубатура достаточно маленькая и выделить долю в натуре каждого собственника было невозможно, то продать такую долю постороннему лицу нельзя. Можно лишь получить сумму, равную доле собственности от других совладельцев.

При открытии наследства право на имущество умершего получают наследники по закону или по завещанию. Если имеется завещательный отказ, то помимо лиц, упомянутых в нем, обязательная доля отходит нетрудоспособным наследникам первой очереди. Данные положения закреплены в наследственном праве ГК РФ. Для лишения любого из наследников права на недвижимость в том или ином случае следует заранее предпринять определенные действия.

Инструкция

Наследодатель вправе распорядиться своим имуществом при жизни и отписать принадлежащую ему квартиру любому лицу. В этом случае наследование будет происходить по объявленному завещанию. Однако из данного правила есть исключения. Если на день смерти завещателя у него были нетрудоспособные родители, дети или супруг, они в обязательном порядке получают долю в наследстве. Причем эта доля составит половину от той части, которую они наследовали бы по закону при отсутствии завещания.

Однако данное положение имеет одну особенность – обязательная доля приоритетно выделяется из остального, не упомянутого в завещании имущества наследодателя (при его наличии). Таким образом, чтобы лишить недостойных по вашему мнению прямых наследников права на квартиру, недостаточно только на другое лицо. Необходимо исключить вероятность получения обязательной доли в праве на указанную недвижимость. Для этого у вас должно оставаться незавещаным часть имущества (денежные вклады, автомобили, ценные бумаги и проч.). В этом случае право обязательной доли не распространится на квартиру.

При затруднениях или невозможности реализации подобного разделения имущества рассмотрите вариант оформления договора пожизненной ренты на квартиру с лицом, выбранным вами в качестве наследника. Подобный договор подразумевает ваше пожизненное содержание плательщиком ренты, также вы сохраняете право проживания в указанной квартире. Оформив и ежемесячно получая выплаты, вы можете быть уверены, что ваша квартира не отойдет нежелательным наследникам. Так как право собственности на недвижимость переходит к рентодателю в момент регистрации договора.

Еще одним способом лишить наследников права на квартиру может стать вариант продажи или дарения вами данной недвижимости. Причем во избежание признания сделки недействительной родственниками после вашей смерти, вариант оформления купли-продажи предпочтительнее. Так как договор дарения, как безвозмездный, имеет больше шансов быть оспоренным в суде.

Глава 16 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует все тонкости отношений владельцев общей собственности. Статья 252 ГК РФ гласит: общее недвижимое имущество, принадлежащее нескольким собственникам, может быть разделено на доли по соглашению между ними. Однако в случае неуплаты одним из долевых владельцев коммунальных платежей или в случае невозможности достижения такого соглашения его можно лишить доли в квартире.

Принудительное лишение доли в квартире возможно также через суд. При этом необходимо соблюдение нескольких условий:

Собственник, которого вы хотите выселить, должен иметь «основное» жилье для проживания – навряд ли суд согласится с вами, если ему будет негде жить;
- вы предложили ему выплатить стоимость его доли в денежном эквиваленте, но он отказался.

Недостижение согласия между несколькими собственниками одной квартиры – повод для обращения в суд. Если вам мешают нормально пользоваться вашей частью квартиры, вы можете обратиться в суд с соответствующим заявлением. Заявление придется составлять письменно и собственноручно. Не забудьте – оно должно быть в двух экземплярах, один из которых с росписью судьи и пометкой о дате приема вернется к вам. Обращайтесь в тот суд, которому подведомственно это дело – суд, находящийся по месту расположения «проблемной» квартиры. Вам придется воспользоваться услугами оценщика – стоимость квартиры необходимо оценить, чтобы указать цену иска в заявлении. К заявлению прикрепите квитанцию об уплате государственной пошлины. Оплатить ее всегда можно в любом отделении Сбербанка или при помощи специальных платежных терминалов.

Если вы все-таки решитесь оформить дарственную на квартиру, то нужно понимать, как провести процесс с участием несовершеннолетнего ребенка. Ведь именно для них чаще всего делают такие подарки. Но при этом существуют определенные нюансы при регистрации и составлении документа для детей. Хотя понимать нужно еще и основную информацию о законе, касаемо дарственной на долю в квартире, ее последствия, необходимые документы и алгоритм действий.

Нужно сказать, что именно дарственная на квартиру или долю в квартире является одним из самых распространенных документов среди всех юридических и нормативных. Дети в свою очередь имеют право по закону отказаться от подобного дарения, но только до момента подписания соглашение. После этого этот вопрос придется решать через суд. Отказ ребенка должен быть написан в письменном виде и после этого зарегистрирован в соответствующих инстанциях. Чаще всего подобная ситуация может сложиться, если квартира находится в плачевном состоянии, за ней числятся долги или просто у лица не будет достаточного количества средств, чтобы ее содержать.

В ситуациях, когда даритель собирается оформить дарственную на несколько равных долей для нескольких несовершеннолетних детей, необходимо, чтобы все участники процесса при этом присутствовали при подписании этого документа.

А вот когда свою долю в квартире хочет передать только один из родителей и собственников жилья, то разрешение супруга ему не понадобится, и заключить такой договор он сможет самостоятельно.

Условия и предпосылки к дарению

Сам процесс дарения доли в квартире детям или одному ребенку предполагает собой, что это сделка односторонняя, и вторая сторона не должна выполнять никаких дополнительных условий, чтобы получить данную недвижимость. При этом дарственная не несет за собой никакой материальной нагрузки и является безвозмездным актом.

Если же вы будете описывать дополнительные условия, то документ уже нельзя будет считать договором дарения. Хотя бывают такие ситуации, когда в дарственной существуют некоторые обременения. К примеру, квартира может перейти ребенку или нескольким детям, только после того, как они закончат институт или выйдут замуж. Тогда необходим будет документ, который подтвердит, что одариваемый выполнил условие, и обременение может быть снято, а значит он сможет стать новым законным владельцем жилья или его доли. Данный момент закон позволяет и контролирует его соблюдение обеими сторонами.

Хотя данный вид дарственной встречается достаточно редко, но для родителей это способ подстраховаться и стимулировать детей к определенным действиям.

Но этот документ достаточно сложный в составлении. И важно, чтобы ваш адвокат правильно указал обременения в дарственной на долю в квартире отдельным пунктом.

Список необходимых документов

Когда вы решитесь оформить дарственную на долю на вашего ребенка, помните, что для начала вам будет нужно собрать определенный пакет документов, который включает в себе чаще всего именно такие:

Паспорт дарителя;
Свидетельств о рождении одариваемого;
Кадастровый паспорт;
Техническая характеристика из БТИ;
свидетельство о праве собственности на квартиру или другой правоустанавливающий документ;
Выписка из домовой книги;
Справка об отсутствии задолженностей по квартплате за последние месяцы;
Справка о составе семьи;
Согласие супругов или других членов семьи о передаче доли в квартире ребенку;
Если одариваемый ребенок не ваш, то понадобится разрешение родителей или опекунов получить данную недвижимость;
Разрешение родителей на то, что вы будете представлять его права и заниматься подобным процессом;
Квитанция с оплаченной государственной пошлиной за регистрацию документа Россреестре;
Бланк с согласием дарителя о переходе квартиры или доли в ней другому лицу;
Заявление от несовершеннолетних детей о том, что они получили квартиру по дарственной;
Оригинал договора дарения вместе с несколькими копиями.

Процесс дарения

Прежде всего, вам нужно будет собрать все необходимые документы, а только потом обратиться к нотариусу, в присутствии которого вы напишете данный документ, в котором обязательно укажите свои паспортные данные, данные ребенка, его представителя, полную информацию о доле в квартире, число и месяц составления договора. После этого данный документ будет оформлен и заверен. Но это далеко не все. После этого вам нужно будет отправиться в службу регистрации, где вам также понадобится ряд документов. Но их список лучше уточнить заранее, потому что их пакет может отличаться в каждом отдельном случае. Тогда работник службы возьмет все необходимые справки и договора, вы получите справку о начале регистрации и подпишете бланк в самом учреждении.

Рассмотрение вашего вопроса займет около 10-14 дней, после чего будет принято решение. Ребенку выдадут новое свидетельство о праве собственности недвижимости или ее долей. Вам вернут все ранее взятые документы, кроме копий, и сделают все это под расписку.

Несмотря на то, что дарственная на долю была оформлена на ребенка, в свои права он вступит только после регистрации документа и наступления его совершеннолетия. А до этого распоряжаться его новым имуществом или недвижимостью будут его опекуны или родители. Но если вы решите арендовать, продать или разменять квартиру детей, которую те получили по дарственной, необходимо будет сначала получить разрешение органов опеки.

Вы также не сможете заложить ее под кредит, а отсудить ее не сможет никто, даже если родители накопили за нее долги. Потому что эта собственность несовершеннолетнего ребенка.

Сумма вопроса

Также многих очень волнует, сколько может стоить подобная процедура. И как в идентичных ситуациях, решение одно. Если ребенок приходится вам близким родственником, то есть он ваш ребенок, внук, племянник или сестра, то вам не придется платить и рубля налога. Потому что государство не берет деньги с близких. Если же это просто знакомый или друг, то придется заплатить немалую сумму в размере 13% от оценочной стоимости объекта недвижимости.

Могут признать недействительной?

Существуют и ситуации, при которых данный документ могут признать недействительным и это:

Нанесение травм и физических увечий дарителю;
Если подаренную квартиру подвергали риску или допустили возможность ее потерять;
Если через полгода даритель обанкротился.

Существуют и другие причины отмены дарственной, которые приходится выяснять в судебном порядке.

Если хотите сделать подарок своим детям, то лучше чтобы вы сразу изучили вопрос и собрали необходимые документы. Ведь оформить договор дарения квартиры несовершеннолетнему можно за считанные дни.

В соответствии со ст. 35 Коституции РФ,
1. Право частной собственности охраняется законом.
3.Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
И ст. 235. Основания прекращения права собственности
1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) конфискация (статья 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса, которая содержит исчерпывающий список возможностей отчуждения или лишения прав на собственность. Продать собственность без согласия одного из собственников не представляется возможным поскольку ст. 250 ГК РФ, устанавливает, что преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Выходом из Вашей ситуации есть
ст. 247 ГК РФ, устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, собственник может потребовать предоставление компенсации за его долю, но в Вашем случае, поскольку найти его как Вы указываете не представляется возможным - то и договориться о компенсации за его долю так же невозможно.
В том случае если Вы все же продадите квартиру без его согласия на это, сделка становится недействительной и он сможет оспорить ее в суде.

Попробуем разобраться, что лучше (дарственная или купля продажа квартиры)? Возможна ли продажа квартиры по договору дарения квартиры? Сделать это можно при помощи более детального рассмотрения каждого документа, а также сравнения их преимуществ и недостатков.

Что проще?

Итак, дарственная на квартиру или договор купли продажи — что лучше и проще?

Между дарственной и договором купли-продажи существует одна принципиальная разница – это наличие во втором случае материального вознаграждения за передаваемое имущество.

Первая сделка является безвозмездной , а вторая – возмездной .

По договору купли-продажи, собственник обязуется передать свою квартиру (или любую другую недвижимость) покупателю, а тот, в свою очередь, должен принять и оплатить ее стоимость, определенную сторонами.

При составлении дарственной собственник также передает свою квартиру другому человеку, но уже на безвозмездной основе – эта сделка не предусматривает получения дарителем какой-либо выгоды от ее совершения.

Возникает вопрос, возможна ли продажа квартиры по договору дарения или продажа доли в квартире через дарение? Ответ прост.

После передачи квартиры во владение, собственник имеет полное право распорядиться ею по собственному усмотрению, в том числе продать всю или долю в квартире.

Что касается оформления, то оба документа составляются в простой письменной форме . Договор дарения не подлежит обязательному заверению нотариусом, однако его участие в сделке допустимо и желательно.

Договор купли-продажи также может быть составлен без участия нотариуса – документ можно сразу после подписания сторонами отнести на регистрацию в ФРС. После проверки легальности сделки продавец и покупатель получат свои документы – зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности на квартиру соответственно.

В основном процедура составления обоих договоров мало чем отличается, однако оформление дарственной немного проще – для этого требуется меньшее количество документов.

Что дешевле?

Стоимость оформления – один из главных факторов, которыми руководствуются граждане выбирая, как лучше оформить квартиру — дарение или купля продажа.

В большинстве случаев этот фактор зависит от наличия между сторонами сделки родственных отношений .

Стоит сравнить затраты на оформление каждого договора.

Дарственная

Одариваемый платит:

НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры (если он не родственник дарителю);
госпошлина за регистрацию права собственности.

Даритель платит:

услуги нотариуса (если он привлекается к оформлению сделки) – сюда относится не только заверение договора, но и его составление;
госпошлина за регистрацию договора.

Договор купли-продажи

В этом случае часть расходов несет продавец (в основном по подготовке документов), а часть – покупатель:

оплата услуг нотариуса ;
НДФЛ от полученной в результате продажи суммы, если она превышает 1 млн. руб. (обязанность продавца);
оплата стоимости получения всех необходимых для сделки справок и документов .

Покупатель же обязан оплатить только стоимость приобретаемой квартиры.

При этом он не только несет расходы, но и получает право на имущественный вычет, если между ним и продавцом нет взаимозависимых отношений.

Что сложнее расторгнуть?

Размышляя что лучше — купля продажа или дарение квартиры, давайте посмотрим с точки зрения возможности расторжения договора .

Намного более надежным является договор купли-продажи.

Отменить действие данного договора можно только в нескольких случаях:

со стороны продавца – из-за невнесения покупателем стоимости имущества;
со стороны покупателя – если он узнал о наличии каких-либо обременений на квартиру.

Некоторые условия, которые могут быть основаниями для расторжения, иногда прописываются в самом договоре. Если обе стороны согласятся на это (то есть подпишут документ), то такие условия вступят в силу.

Что касается договора дарения, то для его расторжения предусмотрено гораздо больше оснований . При этом отозвать действие сделки может как сам даритель, так и его родственники (после его смерти), если для этого будут найдены весомые основания.

Когда что предпочесть?

Чтобы определить целесообразность заключения той или иной сделки, нужно прежде всего, рассмотреть, между кем она происходит . В зависимости от принимающих участие сторон преимущества могут иметься как у продажи квартиры, так и у дарения.

Если сделка заключается между посторонними людьми и основной ее целью является получение прибыли , то выбор однозначен – оформление договора купли-продажи.

Не стоит пытаться обойти законодательство и уклониться от уплаты налогов, заключая мнимый договор дарения – такая сделка может быть признана недействительной , если данный факт будет обнаружен.

Если сторонами договора являются близкие родственники или члены семьи, то более выгодным вариантом будет составить дарственную.

Во-первых, одариваемый не должен будет оплачивать стоимость квартиры.

Во-вторых, при дарении между близкими родственниками обе стороны освобождаются от уплаты налога , поэтому такая сделка будет проходить с минимальными затратами.

Что касается договора купли-продажи, то в этом случае для родственников никаких льгот не предусмотрено – налогообложение будет происходить так же, как и в общих случаях.

Преимущества и недостатки дарственной

Определиться с выбором между договорами дарения и купли-продажи можно после сравнения их основных плюсов и минусов.

Преимущества дарственной (перед договором купли-продажи):

Освобождение от налогообложения – в том случае, если дарение происходит между близкими родственниками, имущество не облагается НДФЛ . Следовательно, сделка обойдется намного дешевле, ведь новому собственнику имущества не придется уплачивать 13% от стоимости квартиры.
Невозможность раздела полученного в дар имущества. При разводе квартира, которая была подарена даже после регистрации брака, делиться между супругами не будет . Такое имущество считается личной собственностью гражданина.
Легкое снятие с регистрации всех прописанных в квартире лиц. В отличие от ситуации с покупкой квартиры, при получении ее в дар новый собственник имеет законные основания выписать из нее всех жильцов.
Исключением может быть ситуация, когда прописанному человеку больше негде жить – тогда он может остаться в квартире или переехать в другое жилье, которое предоставит ему новый собственник.
Минимальный пакет необходимых для совершения сделки документов. При дарении собственнику нужно предоставить лишь правоустанавливающие документы на квартиру, свой паспорт, заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

И, повторимся, на вопрос «Если оформляется дарственная на квартиру, можно ли ее продать потом?», стоит отметить, что продажа квартиры через дарение, впоследствии, не составит труда .

Новый собственник сможет распоряжаться даром по своему усмотрению.

Недостатками договора дарения являются:

Необходимость платить НДФЛ , если сделка заключается между посторонними людьми. В этом случае квартира, подаренная гражданину, считается его доходом, поэтому он должен заплатить 13% от ее стоимости.
Возможность отмены документа – для этого предусмотрен ряд случаев и ситуаций, когда оспорить дарственную может как сам даритель, так и его близкие родственники.
Возможность включения в договор дарения некоторых условий , выполнение которых обязательно для получения имущества. Конечно, далеко не все их них могут быть законно вписаны в документ, однако иногда это вполне допустимо.

Очевидно, что договор дарения максимально выгоден только в том случае, если его сторонами являются близкие родственники.

Преимущества и недостатки купли-продажи

Если вы еще не решили что выбрать: договор дарения квартиры или купли продажи, имейте ввиду, что несмотря на множество положительных моментов от составления дарственной, ее оформление подходит далеко не во всех случаях .

Иногда наиболее выгодным вариантом будет продажа квартиры. Преимуществами договора купли-продажи (в сравнении с дарственной) являются:

Возможность получения покупателем квартиры имущественного налогового вычета .
Каждый гражданин имеет право на получение вычета в размере уплаченного за год НДФЛ (если он официально работает).
Исключением являются ситуации, когда сделка оформляется между родственниками и взаимозависимыми лицами – в этом случае право на имущественный вычет они не получают.
Более высокая надежность сделки. Оспорить договор купли-продажи практически невозможно , поскольку он является равноправной сделкой – покупатель получает квартиру, продавец – деньги за нее.
Освобождение от налогообложения, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет. В этом случае ему не нужно платить НДФЛ .

У договора купли-продажи есть и определенные недостатки:

Необходимость разделения квартиры , приобретенной покупателем после вступления в брак. Такое имущество является совместно нажитым и делится поровну между супругами.
Сложности с выпиской зарегистрированных в квартире лиц. После перехода прав собственности от одного лица к другому в результате продажи все прописанные в квартире лица сохраняют свое право на регистрацию и проживание в ней.
Такая ситуация может существенно испортить сделку, ведь никто не захочет жить с посторонними людьми. Выписать же их принудительно вряд ли получится, поскольку основания для проживания в квартире у них законные.
Необходимость продавца заплатить налог , если квартира находилась в его собственности менее трех лет. Базой в этом случае является стоимость квартиры, превышающая 1 млн. руб., а ставка налога составляет 13%.

Выбор между дарственной и договором купли-продажи напрямую зависит от того, между какими лицами заключается сделка.

Если сторонами договора являются близкие родственники, то вопрос подарить квартиру или продать решается просто: им лучше заключать договор дарения – в этом случае они смогут получить несколько существенных преимуществ.

Если же собственник квартиры хочет передать ее постороннему человеку, надежнее оформить договор дарения – это сможет уберечь его от множества рисков и неприятных последствий.

Полезное видео

Что лучше предпочесть: договор дарения квартиры или купли продажи, смотрите в видео ниже.