Рефинансирование валютной ипотеки. Рефинансирование валютной ипотеки - что делать заемщикам? Рефинансирование ипотеки других банков

Из-за резкого понижения курса национальной валюты по отношению к доллару у многих возникли трудности с внесением ежемесячных плат по ипотеке, полученную ранее. Большинство банков заинтересовано в возврате средств, и поэтому идут на уступки своим клиентам, пересматривая и изменяя условия кредитных договоров, делая перерасчёт долга в рубли.

Из-за внезапного подъёма стоимости валюты у многих людей возникли трудности с внесением ежемесячных плат по валютной ипотеке.

Как рефинансировать валютную ипотеку

Из-за внезапного подъёма стоимости валюты у многих людей возникли трудности с внесением ежемесячных плат по валютной ипотеке. Рефинансирование валютной ипотеки в рубли-отличный выход для заемщика из ситуации, когда возрастает риск невозврата средств.

Рефинансирование представляет собой получение займа в другом банке с целью погасить первоначальный.

Новый кредит представляется для заемщика на более приемлемых условиях по:

сроку кредитования;
размеру процентной ставки;
размеру ежемесячного платежа.

На практике не всегда программа рефинансирования оправдывает надежды клиента. Банков, готовых предоставить такую услугу, совсем немного.

Пересчет валютной ипотеки в рубли

Клиент, оказавшийся в затруднительном положении из-за внезапного изменения ситуации с валютным займом, вынужден обращаться к банку-кредитору для поиска выгодных для обеих сторон соглашения условий дальнейшего взаимодействия. Многие крупные банки идут на уступки своим клиентам и осуществляют пересчет валютной ипотеки в рубли. В их числе:

Сбербанк;
ВТБ 24;

Процедура пересчета валютного займа в рублевый для банка убыточна.

Порядок рефинансирования ипотечного кредита

Процедура рефинансирования кредита включает в себя:

подачу заявки потенциальному кредитору;
рассмотрение документов клиента, принятие решения о предоставлении займа или об отказе в этом;
заключение договора и оформление сопутствующих документов, например, залог и страхование;
перечисление средств в счет оплаты ипотеки первоначальному кредитору.

Минусом рефинансирования валютной ипотеки является необходимость полностью проходить процедуру проверки, аналогичную той, которая имела место при ее получении.

Новый банк-кредитор тщательно оценит финансовую состоятельность клиента, его прошлый опыт кредитования, данные кредитной истории, имеющееся в собственности имущество. Заемщику вновь предстоит собрать все документы для программы перекредитования, потратить время на ожидание решения банка.

Обязательно должен быть оформлен залог на недвижимость, ипотека по которой рефинансируется. Для этого банку должно быть представлено заключение об оценке жилья на дату подачи заявки. Необходимо учитывать факт того, что прежний банк снимет обременения на объект залога только тогда, когда сумма ипотеки будет полностью погашена и договор закрыт. При этом банк, предоставивший рефинансирование, на этот момент еще не будет обладать правами на залоговое жилье.

Для того, чтобы минимизировать финансовые риски, на период отсутствия обеспечения обязательств по новому займу новый кредитор может установить повышенный процент по нему. После надлежащего оформления залога вступит в действие выгодная для клиента ставка. Важным условием рефинансирования валютной ипотеки является согласие первого кредитора.

Сложности перерасчета

Многие валютные заемщики обращаются с требованиями к банкам-кредиторам о пересчете ипотеки по курсу доллара, актуальному на день подписания договора. Например, валютные ипотечники Райффайзенбанка, проводившие акцию протеста из-за отказа банка удовлетворить такие претензии. Райффайзенбанк устанавливает свои условия перерасчета. Он возможен путем:

Оформления нового целевого кредита. Его сумма ограничена остатком задолженности по первому займу. При этом валютное обязательство конвертируется в рублевое по внутреннему курсу банка, действующему для продажи.
Изменение условий прежнего.

Процент при реструктуризации устанавливается в диапазоне 8.25 — 9.75 %.

Каждое обращение клиента с просьбой произвести перерасчет валютной ипотеки рассматривается индивидуально. Заемщику следует учитывать, что сумма после перерасчета в рубли будет зафиксирована, и динамика курса валют уже не будет иметь значения. Перерасчет производится по курсу, рекомендованному ЦБ РФ или по внутреннему курсу банка, что влечет в обоих ситуациях удорожание кредита.

Изменения

Некоторые заемщики, получив отказ банка пересчитать валютный ипотечный кредит в рубли, пытаются решить проблему через суд. Показательным в этом смысле выглядит решение Пушкинского городского суда по пересчету валютной ипотеки от 04.02.2015. Заемщица потребовала от кредитора произвести конвертацию ее займа по стоимости валюты, действовавшей на дату подписания договора. Пушкинский суд удовлетворил требование.

Однако позже 29.06.2015 вышестоящим Московским областным судом этот вердикт отменен по той причине, что резкие скачки курс валюты не являются непредвиденными, и клиент должен предполагать их, принимая решение воспользоваться валютным займом. Для внесения ясности в вопрос пересчета валютных займов Верховный Суд РФ опубликовал свое мнение в , где признал необоснованными требования заемщиков о конвертации валютного кредита в рублевый по курсу валюты на дату его получения. Его позиция сводится к следующему:

Риски внезапного роста и падения стоимости доллара или евро заемщик берет на себя, принимая решение оформить валютный займ.
Перерасчет ипотеки по ранее действовавшему курсу означает возврат суммы займа не в полном объёме, и нарушение прав кредитора.

Вопросы

Как валютную ипотеку перевести в рублевую? Прежде необходимо выяснить, допускает ли банк-кредитор конвертацию валюты кредита, и если да, то на каких условиях. Государство оказывает поддержку заемщикам, испытывающим серьезные трудности с выплатой валютной ипотеки. Постановлением Правительства утверждены меры такой поддержки. Чтобы воспользоваться ею, необходимо соблюдение условий:

заемщик или созаемщики должны иметь гражданство РФ;
обязательно наличие более одного несовершеннолетнего ребенка или взятых под опеку детей, детей-инвалидов;
если установлена инвалидность самому заемщику;
клиенты являются ветеранами войны или содержат на иждивении лиц, младше 24 лет, обучающихся по очной форме в ВУЗах;

существенные изменения произошли в платежеспособности клиента. Необходимо учитывать, что после выплаты периодического платежа сумма дохода на одного члена семьи не более двух величин прожиточного минимума.
обязательство должно быть обеспечено залогом жилья, расположенного на территории страны;
учтены требования по площади залогового жилья;
ипотечная квартира должна быть единственным жильем клиента;
ипотечный договор должен действовать не меньше года на момент обращения за пересчетом долга.

В порядке перерасчета ипотеки может быть заключено новое кредитное соглашение, может быть изменено прежнее путем подписания об этом дополнительного соглашения.

Центральный Банк (ЦБ РФ) в своем письме предлагает банковским структурам производить перерасчет валютных долгов по курсу доллара 39.38 руб.

Кредиты, направляемые на приобретение жилья, отличаются своей долгосрочностью. Каждый банк желает иметь как можно больше клиентов-ипотечников. Ведь за это он получает неплохое вознаграждение в виде процентов от суммы кредита и взносов за его обслуживание.

Именно поэтому даже при небольшой «оттепели» в экономической обстановке многие банки идут на смягчение условий кредитования. В первую очередь это касается уменьшения процентных ставок. Для банков недополучение 0,5 или 1% от суммы кредита практически неощутимо.

Зато для простого обывателя даже такое послабление может стать существенным облегчением кредитного бремени. Возможность перезаключения соглашения на других, более лояльных к заемщику условиях называется рефинансированием ипотеки . В 2019 годах ввиду тяжелой экономической ситуации, негативно отразившейся практически на каждом россиянине, переоформление долга весьма востребовано.

Рефинансирование кредита: определение и виды

Рефинансирование ипотеки обозначает перезаключение кредитного договора на более доступных для заемщика условиях. При этом новый займ может быть выдан первоначальным кредитором или совершенно иным кредитным учреждением.

Например, ипотеку, взятую в Росбанке, можно погасить полностью либо частично средствами, полученными по займу от Газпромбанка. Однако при этом следует тщательно изучить все условия нового кредитования и оценить экономическую целесообразность такого перехода.

В текущем году большинство банков предлагает следующие варианты рефинансирования кредитных продуктов:

Уменьшение процентной ставки

Здесь все понятно: чем меньше размер процентной ставки, тем выгоднее ипотека. То есть каждый месяц заемщик тратит из своего бюджета меньшую сумму.

Увеличение кредитного периода

Основная сумма задолженности не изменяется, но благодаря увеличению срока погашения платежей ежемесячные выплаты уменьшаются . В конечном итоге заемщик заплатит больше денег (за счет увеличения суммы процентов), но зато этот вариант облегчит его существование «здесь и сейчас», когда каждая выплата становится неподъемной ношей.

В связи с увеличением суммы кредита, для банка этот вариант тоже выгоден. Ведь если он не пойдет на уступки заемщика, он со значительной долей вероятности обзаведется проблемами, связанными с невыплатами по кредиту. А в случае увеличения срока платежей он получит больше денег за счет роста процентных выплат.

Изменение валюты платежа

Этот вид рефинансирования ипотечного кредита выгоден в том случае, если заемщик уверен в длительном росте курса валюты, в которой получен займ. Например, в нынешнем году в очень сложном положении оказались граждане, оформившие валютную ипотеку. Курс евро и доллара значительно вырос по отношению к национальной валюте.

По этой причине погашение кредита из рублевого заработка становится все более проблематичным. Поэтому многие заемщики стремятся перевести валютную ипотеку в рублевую.

К примеру, банк ВТБ 24 рефинансирование ипотеки предлагает произвести путем конвертации валютного кредита в рубли РФ по курсу иностранной валюты, максимально приближенному к курсу ММВБ на момент проведения конкретной конверсии. При этом перевод ипотеки в другую валюту можно совместить и с другим видом реструктуризации долга, к примеру, продлить срок погашения ипотеки.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно?

Если улучшение условий кредитования происходит в рамках одного учреждения, то это практически всегда выгодно для заемщика. Любое уменьшение процентной ставки означает существенную экономию для кредитополучателя.

А вот договариваться с банком об увеличении кредитного периода есть смысл, только если изначальный срок составляет более пяти лет. Чаще всего на длительные периоды выдаются целевые займы — ипотека и автокредиты.

Процедура оформления перекредитования в рамках одного учреждения происходит, как правило, очень быстро. При этом дополнительные взносы и выплаты отсутствуют. К тому же, чтобы не потерять клиента, особенно с хорошей репутацией заемщика, банк готов пойти на уступки.

В связи с этим зачастую остаться в своем банке и перезаключить с ним договор на новых условиях оказывается даже выгоднее, чем уйти к другому кредитору, предлагающему более заманчивые условия кредитования.

Несколько иная ситуация при рефинансировании ипотеки в других банках. Лучшие предложения 2019 года не всегда позволяют потребителям сэкономить. А все потому что надо учитывать различного рода сопутствующие расходы. Здесь ситуация такова: переоформление потребительских займов на более выгодных условиях не влечет больших материальных затрат, а вот сделки, для обеспечения которых выступает движимое и недвижимое имущество, могут повлечь серьезные расходы. Они в большей степени относятся к переоценке залоговой собственности. Кроме того, новый кредитор может подстраховаться, и до момента переоформления квартиры кредитополучателю придется платить большие проценты. Ставка уменьшится сразу после окончания оформления имущества.

В связи со всем вышесказанным, все специалисты единодушны в том, что производить рефинансирование ипотеки в другом банке экономически целесообразно только в том случае, если новый кредитор предлагает уменьшение ставки по кредиту более чем на 2%.

Схема проведения рефинансирования ипотеки в другом банке

Процедура оформления реструктуризации долга отличается от получения стандартной ссуды под залоговое имущество только необходимостью подготовки и представления в организацию, предлагающую лучшие условия кредитования, дополнительного пакета документов.

Как правило, он включает сведения, относящиеся к исполнению кредитных обязательств по отношению к первоначальному кредитору. Ведь обзавестись проблемным клиентом не хочет ни один банк. Поэтому многие кредитные организации соглашаются оформить рефинансирование ипотеки только при условии, что заемщик исправно исполнял свои обязательства как минимум полгода . Это является свидетельством его положительной кредитной репутации.

Кроме того, при желании провести рефинансирование кредита в другом банке стоит перечитать договор. Если в нем содержится пункт, запрещающий досрочное погашение ипотеки, то ничего изменить не удастся. Дополнительно при досрочном погашении кредита могут быть предусмотрены немалые «отступные». Наличие этого условия может сделать реструктуризацию долга гораздо менее выгодной.

Документы

Для рефинансирования ипотеки в Сбербанке в 2019 году необходимо представить:

Документы по кредиту, который вы хотите переоформить, а именно:
- ипотечный договор, график платежей и дополнительные соглашения к нему;
- копия закладной на жилье;
- справки, содержащие информацию об остатке долга и случаях возникновения просрочки по выплатам (при наличии таковых);
- справка об уступки прав требования по первичному договору.
Анкета и паспорт заявителя.
Документы, подтверждающие уровень доходов (справки о заработке с места работы, копия трудовой книжки и др.).
Документы на залоговую недвижимость (на право собственности, оценочные акты и др.).

Этот перечень не является исчерпывающим. В конкретной ситуации он может быть дополнен или изменен.

Процедура рефинансирования

Большинством кредитных учреждений соблюдается одинаковая схема рефинансирования ипотеки. В Россельхозбанке в 2019 году, к примеру, это происходит так:

Клиент готовит и адресует подготовленные документы в банк.
Процесс рассмотрения длится на протяжении 10 рабочих дней (при условии, что представлен весь пакет нужных документов).
В случае принятия положительного решения назначается дата подписания нового договора и необходимых соглашений.
Остаток займа погашается путем перечисления денег на расчетный счет первоначального кредитора. При желании клиента и соблюдении необходимых требований (например, достаточном уровне заработка) банк может выдать новый кредит на большую сумму.
Старый кредит считается погашенным (о чем свидетельствует справка от старого кредитора), а заемщик ежемесячно исполняет кредитные обязательства перед новым кредитором.

Требования к заемщику и условия рефинансирования

Поскольку рефинансирование, по сути, — это оформление нового кредита, то к заемщикам предъявляются те же требования, что и обычно.

В каждом учреждении они могут немного отличаться, но большинство банков, в том числе и Абсолют банк, рассматривают в качестве своих клиентов для оформления реструктуризации ипотеки только граждан:

старше 21 года и не достигших 55 лет женщин, 60 лет мужчин (при этом банки обычно выдают ипотечные кредиты на такой срок, только по окончании которого заемщик достигнет пенсионного возраста);
граждан РФ, имеющих прописку;
с непрерывным трудовым стажем в течение последних 6 месяцев и как минимум один год суммарно за предыдущие 5 лет.

Как дополнительные условия можно рассматривать положительную кредитную историю и своевременное исполнение обязательств перед прежним кредитором.

А вот условия, на которых происходит рефинансирование ипотеки, могут существенно отличаться в каждой кредитной организации. Например, Альфа банк выдаст новый кредит только под такие условия:

Максимальный размер суммы перекредитования — 60 миллионов рублей.
Минимальный размер стоимости недвижимости, на которую переоформляется займ, — 2,5 миллиона рублей.
Кредитный период — от 5 до 25 лет.
Размер процентной ставки зависит от длительности периода кредитования. В среднем — от 12,5 до 13,5%. Для клиентов, которые получают заработную плату через Альфа банк, размер ставки ниже.
При отказе клиентов от личного или титульного страхования размер ставки выше в среднем на 3%.
В качестве залога должна выступать собственность, расположенная только в определенных российских городах, — Санкт-Петербурге, Москве, Перми, Кемерово, Екатеринбурге, Уфе, Хабаровске и некоторых других. При этом не имеет значения первичное это или вторичное жилье.

Видео: Говорим про рефинансирование ипотеки

Итого

В столь непростой экономической обстановке каждый без исключения заемщик желает хоть немного облегчить свою жизнь, снизив ежемесячную кредитную нагрузку. Это вполне реально, особенно при условии, что ипотека оформлялась в разгар кризиса или сразу же после него, когда процентные ставки были очень высокими.

В настоящее время банки как с государственной поддержкой, так без нее для привлечения дополнительной клиентуры предлагают более выгодные условия кредитования. При желании рефинансировать ипотеку заемщику лучше всего для начала попробовать договориться с действующим кредитором. Он может снизить процентную ставку, продлить период или изменить валюту кредитования.

В зависимости от конкретной ситуации любое из этих решений может существенно повлиять на погашение платежей. При нежелании пойти на уступки собственному клиенту можно поискать более выгодные предложения от других банков. Но при этом следует учитывать все дополнительные расходы, которые могут возникнуть при переоформлении долга.

Ипотечных кредитов в иностранной валюте сегодня немного. Однако их обладателям сейчас совсем нелегко. За последние три месяца рубль резко подешевел - по отношению к доллару примерно на 11%, а к евро – на 12%. Естественно, у тех валютных заемщиков, что получают свои доходы в рублях, доля выплат по ипотеке в месячном бюджете заметно возросла. И ведь самое главное: непонятно, закончилось ли ослабление национальной валюты или пока лишь приостановилось, а значит, все самое худшее еще впереди.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как тут лучше поступить? Как снизить риски, не потерять жилье и уменьшить расходы по ипотеке? В этих вопросах попробовал разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru ».

Пожалуй, самый очевидный способ покончить с валютными рисками – перевести ипотечный кредит из долларов или евро в рубли.

Переход на рубль
На сегодня перевести кредит в рубли очень даже возможно, если прибегнуть к инструменту рефинансирования, ведь подобные программы предлагают многие банки и условия по ним вполне лояльны – совсем не так, как это было в кризис 2008-2009 гг., когда российский рубль дешевел так же быстро и стремительно, как в нынешнем году.

Продукты, позволяющие перекредитоваться из одной валюты в другую, есть, например, в Сбербанке, МТС-Банке, ВТБ 24/Банке Москвы, БАНКЕ ИТБ, Альфа Банке, банке DeltaCredit, банках, работающих по стандартам АИЖК, и многих других. А средняя ставка по таким программам, по данным Дины Орловой, ведущего эксперта по кредитным продуктам ИА «Банки.ру» , составляет 12-14% годовых. «Прочие же условия программ рефинансирования не сильно отличаются от условий по стандартным ипотечным продуктам: срок кредитования достигает 30 лет, а первоначальный взнос начинается от 10-20%», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . Но есть и программы без первоначального взноса. Например, в банке DeltaCredit такой кредит можно получить при условии страхования финансовой ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. При этом срок кредитования ограничен 25 годами, а базовая ставка в рублях составляет 12%, но если воспользоваться опцией «Назначь свою ставку», то проценты можно снизить до 10,5%, для этого нужно внести единовременный платеж в размере 4% от суммы кредита.

Также за рефинансированием без первоначального взноса можно обратиться в БАНК ИТБ, причем там тоже есть возможность снизить ставку – максимум на 4% п.п., заплатив взнос в размере 1,9% от суммы кредита. А вообще, как сообщает Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам БАНКА ИТБ , проценты по кредиту по условиям программы «Рефинансирование» составляют от 11,6 до 12,15% годовых в зависимости от срока и суммы займа.

Но самые низкие ставки при рефинансировании на сегодня предлагает АИЖК, где с апреля 2013 года работает программа «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». «Сейчас проценты по ней начинаются от 8,4%, а минимальный первоначальный взнос - с 10% при залоге квартиры и с 40% при залоге жилого дома с земельным участком. При этом ставка может быть снижена на 0,2 – 0,9 п.п., если предыдущий кредит обслуживался более 18 месяцев и по нему не было допущено просрочек. И надо отметить, что при расчете максимальной суммы займа учитывается текущая стоимость предмета залога, а не устаревшие данные договора купли-продажи, что тоже позволяет снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога изменяется», - рассказывает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК , добавляя, что по данной программе агентства можно перекредитовываться не более двух раз.

Таким образом, рефинансировать валютный кредит представляется весьма разумным: «Можно получить новый график платежей в рублях; тогда заемщик будет точно знать, какую сумму надо оплачивать каждый месяц и не будет нервничать, читая биржевые сводки об изменении курсов валют», - говорит Екатерина Чекризова, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость» . Однако такое решение необязательно будет правильным.

Нюансы рефинансирования
Прежде всего, надо понимать, что рефинансирование – это фактически получение нового кредита на закрытие старого, сопряженное с определенными хлопотами и затратами. Придется заново делать оценку жилья , оформлять и перерегистрировать закладную в Регистрационной палате, оплачивать соответствующие комиссии банков, если они предусмотрены, страховаться и т.п. Например, в банке DeltaCredit при рефинансировании нужно оплатить:
- оценку, что обойдется в 3 000 руб.,
- оформление и регистрацию новых договоров (кредитного и залогового), что обойдется в 20 500 руб.,
- конвертацию, ведь новый кредит в рублях будет погашать старый - тот, что в валюте; здесь платеж зависит от суммы долга,
- страховки по тарифам страховых компаний.

«К тому же при рефинансировании заемщик, фактически оформивший второй ипотечный кредит, во-первых, теряет возможность получения налогового вычета при выплате ежемесячных платежей (такая налоговая льгота предоставляется лишь раз. – от Ред.), а во-вторых, снова гасит не столько долг, сколько проценты, ведь при аннуитетных платежах структура взносов такова, что первое время большую их часть составляют проценты, а на погашение основного долга идет незначительная сумма», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. Для сравнения, если валютному кредиту уже 7-8 лет, то как минимум 10-15% ежемесячного взноса все-таки идет на погашение основного долга.

В итоге, чтобы эффект рефинансирования получился положительным, и все дополнительные расходы, потеря налоговой льготы и менее выгодная структура ежемесячных платежей не свели его на нет, ставка по новому кредиту должна быть ниже, чем по старому. «К перекредитованию имеет смысл прибегать, если разница в ставках по валюте составляет более 2%, а в рублях - более 3%», - уверяет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка . Но сегодня ситуация такова, что проценты по новому рублевому кредиту вряд ли получатся ниже, чем по старому валютному. «Скажем, кредит в долларах, полученный 8 лет назад по ставке 11-12,5%, сейчас можно рефинансировать в рубли по таким же ставкам. То есть взнос по новому кредиту будет такой же, как при конвертации долларов в рубли по старому займу. Рефинансируя такой кредит, фактически лишь фиксируешь его в рублях по нынешнему курсу», - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк), правда, при этом, возможно, теряя на обязательных платежах, связанных с перекредитованием.

Валютные ожидания: если рубль вернется…
Получается, что ответ на вопрос: «Рефинансировать или не рефинансировать валютный кредит?» зависит от того, что ожидается на валютном рынке. И тут кроется главная проблема: строить какие-либо прогнозы сейчас, когда на курс рубля влияют не только экономические факторы, но и политические, очень сложно. Пока еще рубль не обесценился так серьезно, чтобы валютная ипотека стала невыгодной. «Ситуацию пока рано характеризовать как плачевную. Валютные колебания происходят в достаточно непродолжительном временном периоде, поэтому «хоронить» рубль еще не стоит», - считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина» . И те, кто верит в рубль, сейчас, напротив, стремятся заключить кредитный договор в валюте: «В это сложно поверить, но есть такие заемщики, которые считают, что именно сейчас, на пике девальвации, выгодно брать валютные кредиты, потому что потом, когда ситуация стабилизируется, на одном только росте рубля можно будет значительно сэкономить», - рассказывает Наталья Коняхина (СМП Банк). А ведь кроме этого, сейчас есть возможность взять валютные кредиты на акционных условиях – такие программы действуют во многих банках. Например, в СМП Банке ставки по валютным кредитам начинаются от 8% годовых. За счет этого выгода может быть еще больше.

Но, конечно, если падение национальной валюты продолжится и к тому же будет резким, то многие валютные заемщики, особенно те, что брали кредит 7-8 лет назад под 11-12% годовых, без рефинансирования могут существенно потерять. Но, впрочем, самый плачевный сценарий сегодня кажется гораздо менее вероятным: «Судя по заявлениям наших известных экспертов, рубль уже не будет так сильно падать, как падал месяц назад, наоборот, через некоторое время, он может несколько укрепиться. И если отталкиваться от этих данных, то сейчас не самое лучшее время для рефинансирования», - говорит Екатерина Чекризова («Релайт-недвижимость»). «Потенциально курс доллара может вернуться на уровень 31-33 рублей за доллар, но, когда это произойдет и произойдет ли вообще, сказать со 100%-й уверенностью невозможно», - отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» . С такими прогнозами перекредитование выглядит совсем невыгодным.

Однако ни один эксперт не дает никаких гарантий. Поэтому валютным заемщикам, конечно же, надо внимательно следить за ситуацией. Но даже если нервы сдают, валютные игры совершенно надоели, и поэтому решение о рефинансировании в рубли принято окончательно, то все равно с обращением в банк стоит повременить: «Для оформления нового кредита нужно выбрать правильное время, и лучше подождать локального ослабления доллара. Хотя затягивать с рефинансированием тоже не стоит, так как в нынешней ситуации могут вырасти ставки по рублевой ипотеке», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP . И тем более не стоит тянуть тем заемщикам, для которых ежемесячный взнос с падением курса рубля стал неподъемным, и с помощью перекредитования они хотят лишь увеличить срок ипотеки (такое ведь тоже возможно), тем самым сократив свой платеж.

Осторожный подход
«Наиболее благоприятная ситуация для заемщика, прибегающего к рефинансированию ипотеки, складывается, если банк-кредитор соглашается на изменение валюты по кредиту (то есть происходит рефинансирование в рамках одного банка), - объясняет Светлана Сурина, начальник управления разработки розничных кредитных продуктов ОАО «МТС-Банк». При перекредитовании в иной кредитной организации (не той, которая выдавала ипотечный кредит) ситуация может поменяться коренным образом: например, заемщик может столкнуться с ограничениями, выдвигаемыми последующими кредиторами».

Если рефинансироваться не в том банке, где оформлена старая ипотека, а в другом, то, как предупреждает Михаил Гольдберг (АИЖК), придется снова подтверждать свою платежеспособность, собирая справки о доходах, и если доходы «серые», то ставка по новому кредиту будет выше. Оформят же его только в том случае, если недвижимость (предмет залога) будет удовлетворять требованиям нового банка. И к примеру, многие кредитные учреждения не готовы рассматривать квартиры с незаконными перепланировками или первичное жилье. «Кроме того, согласно требованиям большинства банков рефинансировать получится лишь те кредиты, задолженность по которым не превышает 70% от стоимости объекта залога», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «А например, в нашем банке, клиент, который желает перекредитоваться, не должен допускать просрочек по старому кредиту за весь последний год, и срок жизни ранее предоставленного кредита к моменту рефинансирования должен быть не менее 9 месяцев», - сообщает Евгений Прошин (БАНК ИТБ). Аналогичные требования есть у всех банков, и если они не выполняются, рефинансирование становится невозможным.

И тогда для сокращения валютных рисков остаются лишь другие способы, о которых портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы.

В 2017 году владельцы ипотечных договоров получили возможность перекредитовать их по выгодной ценовой политике Сбербанка. Рефинансирование ипотеки в сбербанке в 2017 году – мера государственной поддержки физических лиц, которые держат рублевые или валютные ипотечные договора. Интересно, что такая программа уже запускалась в 2015 году, но была завершена. В марте 2017 года крупнейшее финансовое учреждение РФ решил возобновить ее с новыми условиями: добавились потребительские и автокредиты, что заметно расширяет число потенциальных пользователей программы.

Что такое рефинансирование ипотеки

Перекредитование – это процесс взятия нового кредита для погашения старого. Делается это для того, чтобы снизить процентную ставку и стоимость ежемесячных платежей. Крупные игроки кредитного рынка предлагают подобные услуги клиентам других финансовых организаций. Схема процесса несложная – берется новый кредит, за счет которого погашается старый, полностью или частично. Залог переоформляется там, где заключен новый договор по и где осуществляется обслуживание счета.

Программа рефинансирования в Сбербанке

Новая программа рефинансирования ипотеки в сбербанке в 2017 году начала действовать 18 апреля 2017 года. Она касается валютного и рублевого кредитования и ряда других кредитов, предлагается клиентам других банков. Сейчас это самое выгодное приложение величина ставки составляет 10,9%, розничному – 11,65%, что ниже, чем у других крупных финучреждений, причем размер процента не зависит от дохода заемщика. К тому же, декларируется отсутствие комиссии.

Перекредитование и в Сбербанке

Рефинансирование ипотеки в сбербанке в 2017 году предполагает ставку 10,9 процентов годовых, кроме этого, дополнительно предлагается перекредитование ипотеки в сбербанке в 2017 году до 5 договоров других направлений на одного человека (авто, по кредитным и дебетовым картам, потребительские). Обязательное условие: среди них один должен быть ипотечным. Из преимуществ можно отметить возможность консолидации (общий платеж), отсутствие требований по остаткам задолженности в других организациях.

Рефинансирование ипотеки других банков

Рефинансирование ипотечного кредита в сбербанке клиентов других банков тоже попадает в эту программу. Цель – существенно сократить ежемесячные выплаты. Залоговый договор подпадает под рефинансирование ипотеки сбербанка, при этом имущество переоформляется на кредитное учреждение, где заключается договор. Это лучше делать быстрее, ведь пока залог числится в другом месте, действует повышенная процентная ставка. Минимальная сумма – 500 тыс. руб., срок – до 30 лет.

Общие требования к заемщикам:

Возраст – от 21 года, на момент окончания выплат – 75 лет;
Стаж работы от полугода на одном месте и 1 год общего стажа за 5 лет;
Заемщик должен являться таковым по всем договорам, которые рефинансируются, а его супруг/а становится созаемщиком, кроме тех, кто получает зарплату на дебетовую карту Сбера или имеет вклад на депозите.

Рефинансирование валютной ипотеки в рубли

Программа перекредитования валютных ипотечных договоров начала действовать в 2015 году после резкого роста курса евро и доллара по отношению к рублю. По факту всем держателям валютных ипотечных договоров пришлось платить в 2 раза больше. На тот момент Сбербанк установил льготный курс, по которому иностранная валюта конвертировалась в рубли. Сейчас ситуация стала более стабильной, но программа действует до сих пор.

Ставки рефинансирования ипотеки

В случае рефинансирования ипотеки других банков предлагается ставка в размере 10,9% годовых. При присоединении кредитов других банков (потребительских, авто, по картам) ставка вырастает до 11,65. Клиентам самого банка в этом случае предлагается 11,15%. Клиент может получить некоторую сумму в наличных, тогда ставка составит 11,65%. Точную сумму выплат можно просчитать на калькуляторе на сайте банка.

Существуют надбавки к основной ставке в размере 1%:

пока не погашен прошлый ипотечный кредит;
пока не произведена регистрация ипотечного договора и не заключен договор купли-продажи;
пока не закрыты прочие кредиты, которые надо рефинансировать;
если заемщик отказался от добровольного страхования здоровья и жизни, предлагаемого кредитором.

Когда курс валюты, по которому был оформлен ипотечный кредит, меняется в неблагоприятную для заемщика сторону, и ежемесячные выплаты становятся непосильным бременем, стоит задуматься о рефинансировании валютной ипотеки в рубли.

Существует два варианта такого рефинансирования: конвертация долга в рубли и перекредитование в другом банке по более выгодным условиям. Если заемщик желает конвертировать долг по ипотечному кредиту в рублевый эквивалент по высокому текущему курсу на момент рефинансирования, то нужно быть готовым и к фиксированной высокой процентной ставке до конца кредитования. Важным моментом для заемщика является сохранение залогового имущества при снижении долговой нагрузки. Как правильно рефинансировать валютный ипотечный кредит и на что стоит особо обратить внимание, будет рассказано в следующих главах.

Рефинансирование ипотеки

Ипотечное кредитование подразумевает большой срок, в течение которого производятся выплаты. За это время меняются не только рыночные отношения, стандарты кредитования, но и материальные возможности заемщика. Сделать систему ипотечного кредитования в новых рыночных условиях пластичной призвано рефинансирование.

Обратите внимание! Рефинансирование ипотеки представляет собой по сути перекредитование с целью снять обременение с залогового имущества или снизить процентную ставку по текущему кредиту, чтобы уменьшить ежемесячные выплаты.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с рефинансированием ипотеки, то вам следует помнить, что:

Все случаи уникальны и индивидуальны.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Рефинансирование выгодно для заемщика только в том случае, если:

у него положительная кредитная история;
кредит выплачивается недавно, так как в большинстве случаев выплачиваются проценты, а затем тело кредита;
проценты по кредиту начисляются дифференцированным способом, то есть размер ежемесячных выплат постепенно уменьшается к концу кредитования;
досрочное погашение кредита позволит снять обременение с предмета залога.

Заемщик имеет возможность при рефинансировании оформить новый кредит в другом банке для досрочного погашения действующего кредита, что позволит ему изменить график платежей, избежать начисления неустойки при наличии задолженности, снизить долговую нагрузку за счет снижения процентной ставки. Перекредитование можно оформить и в банке, где был заключен договор ипотечного кредитования, что избавит заемщика от лишних расходов, сбора необходимых документов и переоформления предмета залога.

Но не всегда банки идут навстречу клиенту, снижая процентную ставку, так как им не выгодно рефинансировать свой кредит, требуя для этого привлечения дополнительных резервов и заменяя дорогой кредит более дешевым. Выгоднее предложить другие способы оплаты долга по кредиту в виде реструктуризации либо предоставить заемщику бонусные программы. Поэтому в основном рефинансирование проводится через получение займа в другом банке.

Рефинансирование ипотеки не исключает снятия долгового обязательства заемщика, так как тело кредита будет уплачиваться теперь новому кредитору, только под меньшие проценты. От потребительского рефинансирование ипотеки отличается тем, что новым банком проверяется предмет залога на его рентабельность.

Однако рефинансирование ипотеки не подходит, если:

в скором времени истекает срок кредитования;
новый займ, хоть и под меньшие проценты, превышает итоговую выплату.

Заключение нового договора кредита для досрочного погашения задолженности перед старым кредитором означает для заемщика, что с залогового имущества снимается обременение и сразу налагается новое, так как становится обеспечением по вновь оформленному договору. Важно помнить, что заемщику необходимо будет провести оценку и страхование имущества, что влечет дополнительные расходы при рефинансировании, а также уплатить госпошлину за снятие обременения с предмета залога и вторичную его регистрацию.

Заемщик должен со всей внимательностью произвести расчет, если готов обратиться за рефинансированием в банк, так как зачастую за досрочное погашение кредитов устанавливается штраф, а подача нового пакета документов для погашения ипотечного кредита означает еще и дополнительные расходы.

Рефинансирование валютной ипотеки

Услуга рефинансирования валютной ипотеки является процедурой, при которой заемщик заключает договор кредитования в рублях с целью досрочного погашения ипотечного кредита, выраженного в валютном эквиваленте.

Новый договор заключается с банком на более выгодных для заемщика условиях, чем старый, то есть на перерасчет в рубли и с учетом новой процентной ставки ежемесячные выплаты будут меньше, что позволит снизить долговую нагрузку. В любом случае в расчет берется курс валюты на дату рефинансирования.

Обратите внимание! Так как срок ипотечного кредитования достаточно большой и зачастую выплаты происходят по аннуитетной схеме, когда сначала уплачиваются проценты, а уже потом - основное тело кредита, заемщику необходимо тщательно произвести расчет, чтобы итоговая сумма не превышала общей суммы задолженности по старому ипотечному кредиту.

Для начала заемщику лучше обратиться в тот банк, в котором оформлена ипотека, с просьбой изменить курс валюты, ведь в таком случае можно избежать дополнительных расходов, связанных с оформлением рефинансирования в сторонней финансовой организации.

Чтобы получить данную услугу, заемщику следует предоставить требуемые документы:

заявление-анкету;
паспорт и второй документ, удостоверяющий личность;
трудовую книжку либо заверенную работодателем копию;
справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
если имеется просрочка платежа - документы, подтверждающие невозможность исполнить долговое обязательство в связи с наступившими обстоятельствами.

Банк может в таком случае пойти навстречу, но зачастую предлагает другие лояльные способы для погашения. Поэтому заемщику придется обращаться в стороннюю финансовую организацию, и к вышеперечисленному пакету документов необходимо будет приложить:

реквизиты счета для погашения долга по кредиту;
срок выплат, процентную ставку по кредиту и общий размер суммы задолженности;
документы об оценке жилья.

Должник понесет расходы и на уплату комиссии за предоставление и оформление услуги рефинансирования, за страхование залогового имущества, перерегистрацию ипотеки, за повторную регистрацию закладной и все операции, требующие нотариального заверения. При этом рассмотрение банком просьбы о рефинансировании может затянуться; курс валюты тем временем изменится, что не всегда выгодно.

Для быстрого и грамотного оформления рефинансирования валютного ипотечного кредита лучше всего обратиться за помощью к юристу по кредитам, который проконсультирует и будет комплексно сопровождать заемщика.

Обсудите вопрос рефинансирования валютной ипотеки с юристом