Как продать квартиру которая в ипотеке сбербанка. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Порядок продажи квартиры. Ипотечная недвижимость. Продажа квартиры за материнский капитал

Из-за высокой стоимости на недвижимость не каждый может себе позволить приобрести жилье за наличный расчет. Многие уже привыкли к тому, что есть ипотечное кредитование и активно пользуются этой услугой. Квартира, приобретенная не за наличный расчет, а в ипотеку, является залоговым имуществом.

Большинство считает, что приобретенное жилье в ипотеку продать невозможно до тех пор, пока обязательства не будут погашены в полном объеме. На практике все выглядит иначе, а процесс оформления сделки по продаже оформляется по-другому механизму.

Ипотека в Сбербанке

Ипотечные продукты практически не отличаются друг друга. Преимуществом оформленной ипотеки в Сбербанке является то, что финансовое учреждение не меняет условия пользования кредитного договора. На сегодняшний день это банковское учреждение предлагает одни из самых низких процентных ставок, минимальный пакет документов, быстрое оформление. Именно поэтому банк и завоевал доверие и уважение среди населения Российской Федерации.

Банковские ипотечные программы:

кредитование молодой семьи: на момент получения кредита супругам не должно быть более 35 лет, наличие минимального первоначального взноса, ипотека выдается под небольшой процент;
первичное жилье: выдается ипотека на строящиеся объекты, главным преимуществом является то, что банк выступает партнером и гарантом в данной сделке;
готовое жилье: возможный вариант приобретения как первичного, так и вторичного жилья;
минимальный пакет документов: для подачи и рассмотрения кредитной заявки необходим паспорт и любой документ, удостоверяющий личность, в этом случае процентная ставка будет немного выше обычной;
недвижимость за городом: программа позволяет приобрести дачный дом;

Что приводит к возникновению продажи ипотеки

Причин реализации жилья может быть много. Например, со временем стал не устраивать район, месторасположение объекта недвижимости, срочный переезд или отсутствие денежных средств для выполнения кредитных обязательств в полном объеме.

Отсутствие денежных средств

Иногда возникают финансовые трудности для выполнения своих кредитных обязательств. Причин может быть несколько:

потеря работы (в условиях кризиса это актуально);
уменьшение дохода семьи;
болезнь заемщика или членов его семьи.

Ипотека является долгосрочным видом кредитования, конечно, при оформлении мы надеемся и просчитываем все до мелочей, но в жизни случаются форс-мажоры. В такой ситуации единственным выходом является продажа ипотечной квартиры. Также стоит учитывать, при несовременном погашении кредита банк имеет полное право выставить квартиру на торги.

Желание изменить месторасположение жилья

Иногда бывают ситуации, когда жилье перестает устраивать, и тогда владельцы принимают решение продать его. Например, вы поменяли место работы и вместо привычных 40-50 минут вам необходимо добираться 2-3 часа. Такая ситуация доставляет ряд неудобств, и поэтому владельцы находят варианты, приемлемые для них.

Требования Сбербанка к продаже залогового жилья

Банк не имеет право отказать своему клиенту в осуществлении продажи залоговой недвижимости, именно поэтому был разработан механизм продажи.

Для осуществления сделки следует заранее уведомить банк. Для этого необходимо собрать и предоставить в финансовое учреждение весомые аргументы. Конечно, банку невыгодно проводить подобные операции, т. к. это может нести кредитные и операционные риски, а также потеря клиентов.

Необходимо получить от финансового учреждения письменное уведомление на разрешение продажи объекта. Обычно после уведомления банк готовит письмо-разрешение на осуществление продажи третьему лицу. Если вы получили отказ, его можно обжаловать обратившись в центральный банк. Перед обращением в финансовое учреждение поставьте в известность кредитного менеджера. Уверяем, ни один банк не захочет раздувать вопрос до уровня регулятора. Как только заветное письмо-разрешение оказалось у вас на руках, приступайте к подготовке необходимых документов.

Перед продажей недвижимости вам необходимо будет погасить все начисленные проценты, если таковые будут.

Способ продажи объекта недвижимости

Самый оптимальный вариант, который не предусматривает рисков, – это полное погашение ипотеки. Если же у вас нет такой возможности, то:

одолжите необходимую сумму денежных средств;
погасите ипотеку в полном объеме;
после погашения ипотеки вы становитесь собственником, и это дает вам право снять обременение (вывод из залога) по недвижимости;
осуществляете сделку по продаже квартиры;
возвращаете ранее взятый долг.

Еще один из возможных вариантов это получение задатка от покупателей вашей недвижимости.

Методы продажи недвижимости при наличии разрешения Сбербанка

Вариантов существует несколько, и все они успешно практикуются.

Новый покупатель приобретает квартиру у заемщика, при этом используя депозитарную ячейку. Для этого оформляют 2 ячейки. В одну помещается полная сумма стоимости объекта, а во вторую – разница от стоимости и образовавшегося долга по ипотеке. Одна ячейка принадлежит продавцу, а вторая – банку.

Покупатель может приобрести недвижимость, используя аккредитивный счет. Счет открывается в банке, где непосредственно оформлена ипотека. Денежные средства перечисляются в день оформления операции.

Метод полного погашения кредитного договора с согласия банка. Для этого получается разрешение от банка, оформляется, согласно законодательству, договор купли-продажи и проводится сделка.

Методы продажи недвижимости без наличия разрешения банка

Этот способ не предусматривает участие банковского учреждения. Для его проведения необходимо:

взять документальное подтверждение, справку о наличии задолженности по ипотеке у своего кредитного специалиста;
уточнить информацию об отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки;
заключить нотариальный договор между продавцом и покупателем;
предварительно договориться о получении нужной денежной суммы, как вариант, ее можно перечислить на банковский счет или воспользоваться депозитарием;
после этого закрываете задолженность по ипотеке в полном объеме, кредитный специалист выдаст вам подтверждающий приходный ордер с указанием в назначении платежа о полном закрытии ипотеки;
после этого банк снимает обременение с объекта недвижимости, а также выдается справка о закрытии ипотеки и об отсутствии задолженности;
далее необходимо пройти регистрацию на проведение сделки и снятие с нее ограничения;
после получения всех документов о закрытии и погашении ипотеки направляемся в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи.

Для многих жителей Москвы вопрос с ипотекой остается актуальным. Недвижимость в столице стоит дорого, и часто нет иного выхода, кроме как взять у банка кредит на ее покупку. Квартира, купленная в ипотеку, является своего рода гарантом того, что банк получит назад выданный кредит. Это значит, что право собственности на такую недвижимость хоть и принадлежит вам, но «заморожено» банком, то есть его передача запрещена.

Но что делать, если обстоятельства не позволяют выплачивать кредит? Например, никто не застрахован от развода, ссоры родственников, потери платежеспособности или любой другой ситуации, вынуждающей продать жилье, по которому еще не выплачена ипотека. А может случиться так, что за долгий срок, который банк отвел вам на возврат средств, вы решили сменить жилье, допустим, по причине смены работы? Этот вопрос можно решить несколькими способами.

Полное погашение кредита перед продажей жилья

Этот вариант предполагает полное погашение долга перед продажей старой квартиры и покупкой новой. Как только будет выплачен долг по ипотеке, с заемщика будут сняты все ограничения на продажу ипотечной квартиры. Это позволит без всяких проблем купить новое жилье за личные средства или опять же в кредит.

Ключевым моментом при данном варианте является вопрос - «где взять деньги на выплату остатка кредита?». Ведь старое жилье еще не продано, да и личных средств в таком количестве нет, иначе зачем бы пришлось брать недвижимость в кредит? Тут у заемщика есть несколько вариантов. Он может занять деньги у знакомых или родственников. В этом случае на все манипуляции с банком и покупку нового жилья уйдет всего несколько дней, после чего вы можете вернуть взятые в долг деньги.

Если такой вариант невозможен, деньги можно получить от человека, заинтересованного в покупке вашего жилья. Тогда этапы сделки будут иметь такую последовательность:

Заемщик (продавец) должен обратиться в банк, где оформлялся кредит, и уточнить остаток долга по ипотеке. Тогда же можно взять в банке документ, подтверждающий сумму задолженности, чтобы предъявить его покупателю.

Между продавцом и покупателем нужно будет заключить договор, который обязательно заверяется у нотариуса.

Продавец договаривается с покупателем о вариантах передачи денег для погашения остатка кредита: наличными (ненадежный для покупателя вариант, поэтому используется редко), перечисление средств на банковский счет или погашение долга в банке в присутствии и продавца, и покупателя.

Далее осуществляется погашение задолженности. Погасить долг по кредиту может продавец: на него банк оформляет всю платежную документацию, которая будет доказывать участие данного лица в погашении кредита. На этом этапе есть один важный момент: сначала убедитесь, что ипотечный договор с банком не включает штрафа за досрочное погашение кредита. В любом случае погасить долг раньше вы сможете, но при наличии штрафного пункта за это придется доплатить.

Далее банк снимает с заемщика обременение и выдает ему документ о снятии обременения и погашении всех долгов перед банком.

После получения всех необходимых документов нужно зарегистрировать сделку и факт снятия с заемщика всех ограничений на ее совершение. Только после этого договор о погашении долга обретет юридическую силу.

Имея при себе все необходимые документы и зарегистрированный договор, нужно прийти в нотариальную контору, где можно оформить договор купли-продажи. Этот документ также подлежит государственной регистрации, после чего он станет основанием для получения свидетельства о праве на собственность.

Продажа с привлечением банка

Суть этой сделки такая же, как и при первом варианте. Единственное отличие заключается в том, что теперь законные права продавца и покупателя надежно защищены. Этот способ считается наиболее безопасным и исключает любые мошеннические действия с обеих сторон. В этом случае покупатель может смело передавать деньги на погашение долга продавцу, не боясь потерять свои средства.

В качестве дополнительной меры безопасности банк предоставляет покупателю возможность оформить договор поручительства. Благодаря этому договору покупатель сможет самостоятельно погасить остаток долга и получить право требовать от продавца возврата этого долга.

Перевод долга на другое лицо

Основанием для такой сделки часто является неспособность текущего владельца жилья выплачивать долг по кредиту. В этом случае банк может войти в положение заемщика и предложить ему два варианта сделки:

Новый заемщик берет кредит у банка, где оформлялся кредит на продаваемую квартиру:

Новый заемщик может взять кредит в другом банке.

Первый вариант более простой. Перед тем, как приступить к переводу долга, опять же убедитесь, что договор не предусматривает штраф за досрочное погашение кредита. Человек, на которого планируется оформить долг текущего заемщика, должен принести в банк пакет документов - это все бумаги, которые предоставляются банку при подаче заявки на кредитование. Полный перечень необходимых документов нужно уточнить в банке.

Если с документами не возникнет проблем, банк заключит с новым заемщиком договор кредитования. Средства по этому договору будут идти в счет погашения кредита человека, который хочет продать квартиру. Также банк оформляет права собственности и долг на нового заемщика.

В этой сделке есть несколько важных деталей: накопившиеся по ипотеке проценты придется выплачивать старому заемщику, ведь они не относятся к стоимости жилья. Если на момент продажи квартиры старый заемщик уже выплатил большую часть кредита, и долг по кредиту ниже стоимости этой квартиры (такое еще может быть при подорожании недвижимости), разница выплачивается старому заемщику.

Выбрав второй вариант сделки, имейте в виду: банк-кредитор не всегда будет готов пойти вам на встречу, так как в этом случае он потеряет доход, не получив проценты по ссуде. Да и схема при таком варианте сделки будет сложнее. Покупатель сам решает вопрос получения кредита в новом банке. Он может взять потребительский кредит без залога, указав в качестве целевого назначения покупку жилья, или кредит под залог иного имущества. Этот способ считается самым сложным и невыгодным для всех сторон.

Продажа квартиры с использованием материнского капитала

В этом случае заемщику нужно будет обратиться в банк за получением условий, на которых может осуществляться эта сделка. После оговорки условий банка заемщик сможет погасить долг за день или в день заключения сделки с банком и подать при этом документы о снятии обременения на государственную регистрацию. Или заемщик может продать квартиру и погасить кредит уже после передачи прав собственности.

Особенности сотрудничества со Сбербанком

В рамках сотрудничества со своими клиентами Сбербанк чаще всего выбирает выгодную для них стратегию. Так, если вы хотите продать квартиру, но не можете выплатить за нее оставшийся долг (не важно, какой из перечисленных выше методов вы используете), Сбербанк может предложить вам такой вариант:

Вы подписываете с банком предварительный договор купли-продажи;
Выплачиваете частичную стоимость квартиры;
Сбербанк снимает с вас обременение и выдает соответствующее письмо и другие подтверждающие документы;
Вы подаете письмо в регистрационный орган, откуда получаете новую выписку (не содержащую запретов на реализацию);
Вы полностью рассчитываетесь по договору;
Далее следует подписание и регистрация договора купли-продажи и регистрация прав собственника.

Что еще нужно знать о продаже ипотечной квартиры?

Какую бы схему действий вы ни выбрали, помните: любую сделку нужно начинать с предупреждения банка и с получения у него разрешения на совершение сделки. Перечисленные выше схемы продажи квартиры, обремененной ипотекой, используются часто, но они не обязательны. В каждом отдельном случае банк внимательно изучает положение заемщика и самостоятельно принимает решения, основываясь на обстоятельствах. Сбербанк не обязан придерживаться любой из перечисленных схем. Кредитор выбирает план действий, основываясь в первую очередь на защите собственных интересов.

«Департамент недвижимости»: помощь в продаже ипотечного жилья

Каким бы путем вы ни решили пойти в данной ситуации, решение вопроса реализации жилья может занять много времени. Это очень серьезные сделки, предполагающие работу с большими деньгами и важными документами. Если вам нужно срочно продать ипотечную квартиру, но у вас нет времени вникать в нюансы сделки со Сбербанком, вы можете обратиться в компанию «Департамент недвижимости». Мы решаем подобные вопросы грамотно и быстро.

Мы являемся одной из самых надежных и стабильных компаний, работающих в сфере недвижимости. Более чем за 20 лет работы мы получали только положительные отзывы от своих клиентов. Заказчики «Департамента недвижимости» рекомендуют нас своим знакомым, потому что окончательно убедились: наша основная цель - помощь людям. Каждой сделкой занимаются только квалифицированные специалисты с большим опытом, люди, которые знают о своей работе все.

Обращайтесь в «Департамент недвижимости» - мы решаем вопросы с продажей ипотечного жилья в Москве или Московской области быстро, без рисков и убытков для наших клиентов.

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверены, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Как продать квартиру при ипотеке Сбербанка, если это действительно нужно, потому что:

финансовые возможности изменились и не позволяют совершать платежи в полном объеме;
созаемщики решили поделить жилплощадь, что часто происходит при разводе супругов;
появилась возможность сменить жилье на более качественное;
необходимо сменить место постоянного проживания в связи со сменой работы, по семейным обстоятельствам и прочее.

Если у владельца жилья имеются собственные средства в размере остатка займа и суммы процентов, начисленных с момента последнего платежа, то достаточно просто закрыть кредит. Банк выдаст необходимое разрешение, а органы юстиции зарегистрируют сделку в общем порядке.

Если подобных сумм нет, то придется искать другие пути. Существует несколько легальных способов, как продать квартиру, заложенную в Сбербанке.

Основная проблема в такой ситуации – договориться с покупателем, ибо он несет значительные риски, и получить разрешение банка.

Подтверждение факта передачи денег посредством составления и передачи расписок будущему собственнику жилья – отличный способ убедить его в своих честных намерениях, упрочив в нем уверенность в правильности и законности сделки.

Самое трудное при работе с кредитором – общение с его персоналом: людям придется провернуть большую работу, потратить свое время, рисковать.

Если причина выставления квартиры, находящейся в залоге, – финансовые затруднения, то получить разрешение будет проще. Это едва ли не единственная ситуация, когда кредитор добровольно согласится на сделку. Более того будет способствовать ее заключению (обеспечит своевременность подготовки документации).

Сначала следует лично обратиться в банк и объяснить ситуацию. Если достигнута устная договоренность о продаже предмета залога, можно действовать по одной из описанных далее схем. Если получен отказ в содействии, следует обратиться к кредитору в письменной форме, либо направив ему письмо, либо подав заявление. К обращению, в котором указывается причина возможных неплатежей, следует приложить подтверждение ухудшения финансового положения:

справку об утрате трудоспособности;
справку с биржи труда о постановке на учет в качестве безработного и прочее.

Продуктивные переговоры возможны только при условии соблюдения условий ипотечного договора, т.е. при уплате положенных сумм в установленные сроки.

Сбербанк – это, прежде всего, коммерческая организация, основной целью деятельности которой является получение прибыли, потому он не заинтересован в досрочном погашении кредитов. Но имеется также и требование Центрального банка о качестве кредитного портфеля, т.е. допустимом объеме проблемных (с просроченной задолженностью) займов. Нарушение данных условий чревато отзывом лицензии.

Потому банк, несмотря на утрату прибыли в виде процентов по ипотечному кредиту, заинтересован в мирном урегулировании конфликта. Ему выгоднее дать разрешение на реализацию залога, чем иметь проблемы с ЦБ, судами и самостоятельно продавать ипотечную квартиру.

Сделка купли-продажи квартиры в части решения вопросов с кредитной организацией выполняется заемщиком самостоятельно (или с привлечением риелтора). Интересы кредитора страхуются путем составления нотариально удостоверенного соглашения между покупателем и продавцом. В бумаге прописываются обязательства:

покупателя погасить ипотеку;
продавца – продать жилье на определенных условиях.

Деньги, полученные по сделке, направляются на погашение займа, в обмен в Сбербанке выдают справку об отсутствии претензий по объекту. Бумага предъявляется в регистрирующих органах при регистрации перехода права собственности на объект на основании завизированного сторонами договора купли-продажи.

Покупка кредита

Покупка кредита означает фактическую смену заемщика и собственника объекта залога, т.е. обременение сохраняется, но плательщиком будет выступать уже покупатель.

Операция возможна, если речь идет о вторичном жилье. Если объект – недостроенная квартира, то схема применяется только тогда, когда покупка была оформлена по договору долевого участия. В подобной ситуации потребуется также и разрешение застройщика. Сделка оформляется в виде договора цессии, по которому покупатель после сдачи жилья приобретет право требования на данный объект. Документ должен получить одобрение юридической службы банка.

Для данной схемы потребуется предоставить банку подтверждение платежеспособности и благонадежности покупателя:

паспорт;
карточку Сбербанка, на которую поступает заработная плата (пенсия, иной регулярный доход). Если работодатель не аккредитован в Сбербанке, потребуются справка по форме 2-НДФЛ и, заверенная работодателем, копия трудовой книжки. Но условия кредитования в части процентной ставки будут менее выгодными, нежели для сотрудников аккредитованных организаций;
заполненную анкету, которую можно получить в любом отделении.

Предоставленные документы и личность заявителя проверяются службой безопасности банка. Если потенциальный заемщик состоит в браке, то его супруг в обязательном порядке будет привлечен в качестве созаемщика, т.е. ему нужно будет предоставить все те документы, что указаны выше.

По итогам сделки покупатель должен стать новым заемщиком. Основание – соглашение о переходе долга, подписанное:

уполномоченным представителем банка;
продавцом (действующим заемщиком);
покупателем (будущим заемщиком).

Документ содержит обязательство покупателя полностью погасить долг. При регистрации перехода прав в свидетельстве будет прописан факт нахождения квартиры в залоге у Сбербанка, но указан другой собственник.

Риск отмены сделки и утраты уплаченного аванса, размер которого будет соответствовать величине ипотечной задолженности продавца, существенно уменьшается, если сделка заключается с использованием банковских ячеек.

В одной из них в период «межвременья» (когда деньги покупатель уже отдал, а обременение еще не снято, переход прав не зарегистрирован) будут храниться деньги, в сумме равной величине долга по ипотеке, и документы, подтверждающие отсутствие претензий банка по данному предмету залога. В другой – остаток суммы по договору, причитающийся продавцу.

Изначально Сбербанк дает разрешение на реализацию квартиры, находящейся в ипотеке. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Документ передается на госрегистрацию.

Деньги, необходимые для погашения долга, и документы на снятие обременения хранятся в ячейке до того, как договор не будет передан в регистрирующие органы. Покупатель забирает бумаги на снятие обременения и передает их в органы юстиции, у которых появится законное основание зарегистрировать сделку и переход права собственности. После регистрации продавец изымает остаток суммы.

Депозит

Прежде чем продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, нужно в данном учреждении открыть депозит (безотзывный аккредитив). Схема аналогична порядку реализации предмета залога с его оплатой через банковские ячейки.

На данный счет покупатель внесет сумму, которая будет учтена как плата за объект недвижимости. Часть денег будет направлена на погашение займа, часть, причитающаяся продавцу, будет выплачена ему только после подтверждения факта регистрации перехода права собственности (предоставления договора купли-продажи с отметкой о прохождении регистрации).

Сотрудники самостоятельно передадут информацию о закрытии кредита в органы юстиции. После этого регистрируется сделка и переход права собственности.

Квартира в ипотеке Сбербанка может быть продана и без его уведомления. Подобный метод практикуется, если по тем или иным причинам кредитор отказывается дать согласие на продажу предмета залога.

Схема рискованна для покупателя, ведь ему придется погасить долг постороннего человека – закрыть кредит продавца досрочно – без гарантии, что в случае срыва договоренности сможет вернуть потраченное. Сбербанк выдаст документ, свидетельствующий о погашении обязательств. Бумага предоставляется в регистрирующие органы, которые на основании договора купли-продажи оформят переход права собственности в обычном порядке.

Перекредитование

Если покупатель найден, но ни один из способов, описанных выше, стороны не устраивает, продавец вправе взять кредит на сумму остатка задолженности по ипотеке в другом банке. Естественно, если это возможно исходя из предлагаемых конкурентами условий и платежеспособности продавца – наличие большого остатка по кредиту сократит сумму ежемесячного дохода, учитываемого в качестве показателя платежеспособности, на величину ежемесячных ипотечных взносов. Этот факт сильно снижает шансы получить еще один кредит.

Вы задаетесь вопросом — как можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Опишем возможные варианты и порядок действий заемщика в 2020 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Так как стоимость квартир высока, не каждый способен купить себе жилье сразу. Поэтому и оформляется все чаще ипотека.

Но могут возникнуть обстоятельства, при которых граждане уже не в состоянии платить по кредиту. Можно ли продать в таком случае жилье?

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Разберем, какие законные способы совершения сделки есть и как действовать заемщикам.

Важные моменты

Ипотека в Сбербанке примерно такая же, как и в остальных банках. Но именно Сбербанк является такой организацией, которая редко вносит коррективы в условия договоров, и поэтому граждане доверяют ему.

Программы кредитования отличаются низкими процентными ставками, которые могут быть понижены в определенных случаях.

Банковское учреждение предлагает несколько программ:

Ипотеку для молодой семьи, если супругам не более 35 лет и они в состоянии уплатить первичный взнос.
Кредитование при покупке готового жилья на первичном или вторичном рынке.
Помощь при покупке загородной недвижимости.
Помощь при приобретении гаражей и т. п.

Основные понятия

Ипотечным кредитованием называют долгосрочный кредит, который предоставляется банком гражданину или компании под недвижимого имущества.

Самый популярный вариант — приобретение квартир в кредит. Ипотека является публичным залогом, и после заключения договора с клиентом на объект накладываются обременения.

Обременения — ограничения в правах (в пользовании, владении, распоряжении) на имущество. При наличии обременения трудно совершить .

Виды обременений

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка

Недвижимость, что была взята в ипотеку в Сбербанке, — залоговое имущество, и ее продажа возможна только при соблюдении некоторых условий.

Причина того, что собственник решает продать жилье, на которое оформлялся ипотечный кредит:

Но насколько сложно оформить такую сделку, если есть долги перед банковским учреждением? Главное — получить разрешение от банковского учреждения и найти покупателя.

Есть немало проблем при продаже квартиры с обременением в виде . Есть риск того, что бывший владелец потеряет недвижимость и не получит прибыли со сделки.

Но иногда лучше потерять объект, чем увеличить сумму долга в разы, ведь тогда все равно банком будет отобрано жилье.

Продать квартиру получится по цене, что ниже рыночной, так как мало кто желает покупать жилье с .

Так как процесс сложный, лучше обратиться в специализированную компанию. Грамотный юрист подскажет, какая схема будет оптимальной в вашем случае, и поможет решить все вопросы с банковским учреждением.

И будет гарантия того, что вы не свяжетесь с аферистами. Но если вы будете самостоятельно разбираться во всех вопросах, тогда следующая информация станет полезной.

Какой перечень документов понадобится

Так как недвижимость находится под обременением, то при продаже необходимо иметь такие справки:

выписку из реестра юрлиц о том, что обременение снято (запись вносится на основании документа, выданного в банке);
свидетельство, подтверждающее регистрацию кредитного соглашения;
удостоверение личности каждого участника сделки.

Какие есть варианты

Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую? Продажа может быть осуществлена с участием банка (в котором брали кредит) или без его участия.

Способы продажи при наличии разрешения Сбербанка:

Покупателем приобретается квартира у заемщика	Собираются справки, заключается предварительное соглашение о покупке. Проверяются все справки и составляется основное соглашение. Продавцу будет уплачена стоимость квартиры, а покупателю — переданы
Покупателем приобретается объект у заемщика, и при этом используется ячейка депозитария	Средства не обязательно передаются наличностью, а могут быть направлены через банковские ячейки. Если она будет контролироваться ипотечным брокером, тогда стоит постоянно держать его в курсе всех дел. Открывают 2 ячейки — чтобы положить сумму задолженности и разницу от цены квартиры и задолженности
Покупателем приобретается недвижимость у заемщика, и при этом используются аккредитивные счета	Если средства переводятся на такой счет, он должен быть открыт в Сбербанке, так как именно здесь платится ипотека. Деньги перечисляют в день проведения сделки по относительно доступа к средствам на счету. Обычно сумму задолженности переводят банку, а остаток снимает сам продавец
Меняется заемщик	Покупатель выступит в качестве нового заемщика, оформив кредит на , что находится в залоге. Такой вариант не такой популярный, поскольку процесс длительный и хлопотный. Сначала покупатель подписывает договор с банком, передает средства первоначального взноса, и тогда может стать новым собственником

Если вы собираетесь перевести долг на другого человека, банк предложит такие варианты совершения сделки:

Новому заемщику нужно взять кредит в банке

В котором оформлено кредит на недвижимость. Стоит проверить, не предусмотрено ли штраф за досрочное погашение долга. Покупателю же нужно поднести в банк справки на кредитование. Банк заключит с таким лицом соглашение, оформит права собственности и долг на данного человека. Нюансы — старый заемщик должен будет заплатить накопившиеся проценты, так как они не будут относиться к стоимости квартиры

Новый заемщик берет кредит в ином банковском учреждении

Банки не всегда готовы совершать такие сделки, так как могут потерять проценты по ссудам. Да и сам процесс будет сложнее, и не представляет выгоды для всех сторон

Получение разрешения

Рассмотрим, как осуществить продажу по разрешению банка. Приобретенная по ипотеке недвижимость является собственностью банка, пока граждане не рассчитаются с ним.

Обратитесь к сотруднику Сбербанка и выясните, какие условия необходимо выполнить, чтобы банк дал добро на продажу.

У вас уточнят, по какой причине вы собираетесь продавать квартиру, и решат, уважительная ли она.

Только тогда будет дано разрешение, если в соглашении не отражены ограничения на досрочные расчеты с банковским учреждением.

Бывает, что Сбербанк не устанавливает ограничения на досрочные выплаты. В данном случае переговоры могут быть результативными.

Но есть один нюанс — если будете погашать долг досрочно, придется заплатить дополнительные проценты.

Еще одно условие, которое устанавливается банком — вас обяжут заключить . Так кредитная организация желает получить гарантии того, что сделка точно будет совершена.

Можете сами найти покупателя, и после того, как будет получено разрешение банка, он сам уплатит сумму ипотечного долга. Тогда банк сам станет решать вопросы с переоформлением документации на покупателя.

Если Сбербанк не дает разрешения на продажу, то сделка станет возможна только после снятия . Залогополучатель погашает долг путем оформления еще одного кредитного соглашения. Полученными средствами гасят задолженность.

Видео: как купить квартиру в ипотеку

Или же ищут покупателя недвижимого объекта, который даст необходимую сумму под , чтобы продавец мог рассчитаться с банком. Но такой вариант очень рискованный для покупателя, так как он не имеет гарантии того, что сделка будет совершена.

Если вы решите получить разрешение и совершить сделку сами, тогда действия будут примерно таки ми:

Проводят переговоры с сотрудником Сбербанка относительно продажи.
Составляется заявление о расторжении соглашения, подаются документы.
Ищут покупателя.
Уплачивается сумма долга банку.
Если цена недвижимости больше, чем сумма долга, тогда часть средств передается банковскому учреждению, а часть — через банковские ячейки продавцу.
Когда банк закрое долг, будет выдано закладную и документ, что подтвердит отсутствие задолженности.
С собранными документами отправляются в отделение Регистрационной палаты, чтобы снять обременение с жилья.

Если необходима помощь банка, процесс такой же, за исключением нескольких пунктов:

Обязательно ли участие банка

Способы продажи недвижимости, когда не нужно получать разрешение банка:

В том случае, если вы собираетесь совершить сделку без участия банка, то есть без получения разрешения, тогда примерная схема действия такова:

Ищут покупателя на квартиру, которая находится в .
Проводят с ним переговоры и просят рассчитаться наличностью, чтобы можно было сразу погасить задолженность.
Разницу получают через банковскую ячейку.
Просят покупателя немного подождать, пока будет сниматься обременение.
Оформляют .

Такой вариант вполне реален, но вот мало желающих приобрести объект, когда придется еще долгое время ждать снятия обременения. Да и есть риск для покупателя, ведь он не может знать, попадет ли в руки мошенников.

Если недвижимость куплена на материнский капитал

Если вы собрались продать ипотечное жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала, также нужно получать разрешение .

Такой документ будет содержать перечень условий, при выполнении которых банк позволяет совершение сделки. Может потребоваться выплатить комиссию, к примеру.

Тогда может быть выплачена сумма ипотечного долга. Далее подается пакет справок в госорган, чтобы снять обременение и передать .

Сроки выплат ипотечных кредитов достигают 30 лет. Учитывая, что за это время планы и приоритеты могут поменяться, заёмщики предусмотрительно интересуются, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, максимально быстро и без проблем.

Два способа продать ипотечную квартиру

Оформляя договор купли-продажи, заемщик и банк (залогодержатель) должны действовать строго в правовом поле, руководствуясь положениями действующего законодательства, в частности, Законом об ипотеке и Гражданским кодексом РФ.

Заёмщику предоставляется возможность продать ипотечную квартиру, переоформив кредит на покупателя либо досрочно погасив долг за счёт его средств. Оптимальный способ заёмщик выбирает сам исходя из ситуации.

Продажа с досрочной выплатой кредита

Процедура продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, с полным погашением кредитного долга является наиболее простой и не требует много времени. Её главные этапы:

Поиск покупателя.
Составление предварительного договора.
Подача заявления в банк о досрочном погашении долга.
Выплата ипотечного долга.
Снятие обременения.
Подписание основного договора купли-продажи.
Регистрация прав нового собственника.

Совместно с покупателем составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка РФ: образец такого договора можно составить на основе типовой формы банка. На этом этапе возможна выплата аванса продавцу.

Далее, в банк подаётся заявление, в котором необходимо указать точную дату погашения долга и сумму, а также счет, с которого будут перечислены денежные средства. При этом указанная в заявлении дата обязательно должна быть рабочим днём.

За досрочное погашение долга плата не взимается.

После того как долг выплачен, с представителем банка согласовываются действия по снятию обременение с жилья. Обычно банк выдаёт закладную, в которой имеется отметка о полном погашении кредита и сопутствующие документы. Эти документы заёмщик передаёт в Росреестр, где обременение снимается и выдаётся соответствующая выписка.

Затем происходит полный расчёт: покупатель выплачивает разницу между суммой ипотечного долга и рыночной стоимостью жилья. Подписывается основной договор купли-продажи квартиры. Далее остаётся зарегистрировать права нового собственника квартиры у государственного регистратора.

Расчет между покупателем и продавцом может производиться с использованием индивидуального сейфа Сбербанка.

Переоформление договора ипотеки на другое лицо

Заемщик может передать свои права и обязанности в отношении ипотечной недвижимости третьему лицу. После переоформления договора, обязательства по погашению долга берёт на себя покупатель.

Продать квартиру с заменой заёмщика можно только с разрешения Сбербанка.

Банк согласится на процедуру только в том случае, если заёмщик сможет убедительно обосновать своё намерение продать квартиру, по которой он ещё не выплатил долг. У него должны быть действительно весомые причины, к примеру, форс-мажорные обстоятельства, потеря трудоспособности, вынужденный переезд в другую страну. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку от Сбербанка в 2017 году включает в себя такие пункты:

Определение суммы долга.
Подготовка пакета документов.
Проверка банком нового заёмщика.
Получение разрешения банка.
Подписание нового договора.
Аннулирование прежнего договора
Расчёт между покупателем и продавцом.
Регистрация прав собственности.

Решая вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, необходимо учитывать, что её покупателю предстоит пройти полноценную проверку, аналогичную той, что ранее проходил сам заёмщик.

Потенциальный покупатель ипотечной недвижимости должен удовлетворять установленным требованиям, касательно возраста, гражданства и трудового стажа, кредитной истории.

Необходимо заранее подготовить документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Продавцу предстоит написать заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на третье лицо, которое готово взять на себя ответственность по погашению долга. От покупателя потребуют:

заявление;
внутренний общегражданский паспорт;
копию трудовой книжки (нотариально заверенную);
справку о доходах (за период 6 месяцев);
заполненную анкету.

Если с момента осмотра и оценки квартиры прошло 6 месяцев и более, процедуру оценки предстоит пройти повторно.

Подписываемые по сделке документы, например, основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка (образец 2017 года), находятся на официальном сайте Сбербанка РФ. Их лучше изучить заранее.

Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком ипотечного долга и стоимостью недвижимости, а так как ипотечное жильё обычно продают со скидкой, сделка будет выгодна не только продавцу, который избавляется от долга, но и покупателю, который приобретает недвижимость по цене ниже среднерыночной.

Не устраивает ипотечное жильё – что делать?

При улучшении финансового состояния заёмщика, у него может появиться необходимость продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую. Для этого он выбирает один из вышеуказанных способов и после снятия долговых обязательств, заключает новый ипотечный договор на приобретение квартиры большей площади. При этом ему предстоит подготовить полный пакет документов, которые Сбербанк будет проверять со свойственной ему скрупулёзностью. Жильё проходит полную процедуру осмотра и оценки.

Сумма сделки

Независимо от того, каким образом осуществляется продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, Сбербанк определяет сумму долга, которая состоит из тела кредита и накопившихся процентов. Чаще всего проценты по кредиту погашает непосредственно заёмщик – к стоимости недвижимости они не относятся и рассматриваются как вознаграждение банку за услуги кредитования. Также заёмщик несёт полную ответственность за просрочки платежей до перехода обязательств по кредиту к новому владельцу (покупателю).

При продаже ипотечной квартиры заёмщик может не просто погасить свой долг перед финансовой организацией, но и остаться в выигрыше при благоприятной ситуации на рынке и росте цен на недвижимость. Если на момент продажи ипотечной квартиры существенная часть кредита уже выплачена, и оставшийся долг менее её текущей стоимости, разница выплачивается заёмщику.

Нюансы и риски продажи ипотечной квартиры

Учитывая, что Сбербанк РФ осуществляет ипотечное кредитование по нескольким программам, нужно понимать, что в каждом случае имеются свои нюансы. Если договор заключал заёмщик, состоящий в браке, то его супруг (супруга) является созаёмщиком. Поэтому рассматривая заявление на продажу квартиры с невыплаченным долгом, где основной причиной указана утрата заёмщиком трудоспособности, банк предпочтёт все обязательства возложить на его супруга.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но только когда выплачена значительная часть долга. При этом обязательно потребуется одобрение Росвоенипотеки, выступающей одной из сторон. Если квартира покупалась в ипотеку с привлечением материнского капитала, продать её можно после получения разрешения органов опеки либо после того, как все её владельцы достигнут 18 лет.

Действуя в правовом поле и соблюдая законодательно установленный порядок продажи ипотечного жилья, заёмщик ничем не рискует. В противном случае на недвижимость может быть наложено взыскание. Более того, банк может признать сделку недействительной либо досрочно потребовать возврата долга в полном размере и с причитающимися процентами.

Чтобы не возникли проблемы с покупателем, желательно предварительно удостовериться в его платежеспособности и только потом предлагать кандидатуру на рассмотрение сотрудникам банка.

Покупатель должен взвешенно подходить к приобретению жилья с непогашенным долгом. Он должен быть осведомлён обо всех особенностях сделки – это поможет исключить его отказ на каком-либо из этапов процедуру, в том числе в самый последний момент – при подписании договора.

Зная, как проходит сделка купли-продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке, заёмщик может не бояться, что его долг станет «неподъёмным». В случае ухудшения своего материального положения, он сможет освободиться от него практически в любой момент. Если же возникнет возможность улучшить свои жилищные условия – то ипотека также не станет преградой. При определённых обстоятельствах продажа ипотечной недвижимости приносит существенную финансовую выгоду.